כשלקוח מגיע אליי למשרד ומספר שהוא רוצה לקנות את חלקו של השותף שלו בנכס, השאלה הכלכלית צצה מיד:
"גל, איך אני אמור למצוא את הכסף הזה?" זו שאלה לגיטימית לחלוטין.
בעידן שבו מחירי הנדל"ן נמצאים בשיאים, מעטים הם אלה שיכולים לשלוף מהכיס מאות אלפי שקלים במזומן.
אז בואו נדבר בגובה העיניים על האפשרויות המימוניות שעומדות לרשותכם בתהליך של פירוק שיתוף במקרקעין.
האם באמת צריך משכנתא חדשה?
התשובה המקצועית שלי היא – תלוי.
כל מקרה הוא עולם ומלואו.
אם יש לכם משכנתא קיימת על הנכס, ואתם רוכשים את חלק השותף, אתם צריכים להבין שאתם לא רק קונים חלק בנכס, אלא גם נכנסים לנעליו של השותף המוכר ביחס לחלקו במשכנתא הקיימת.
במקרים רבים שאני מטפל בהם, במיוחד בפירוק שיתוף בדירה בירושה או בפירוק שיתוף בין אחים לאחר מות ההורים, הנכס כבר ללא משכנתא.
במצבים כאלה, השאלה היא רק איך למצוא את המימון לרכישת חלק השותף.
סוגי המימון האפשריים
משכנתא חדשה – הדרך המסורתית
הדרך הנפוצה ביותר היא לקחת משכנתא חדשה על הנכס.
כשאתם מבצעים מכירה לאחד השותפים בפירוק שיתוף, הבנק מתייחס לזה כמו לרכישת נכס חדש.
אתם צריכים לעמוד בתנאי הבנק, להציג יכולת החזר, ולהיבדק מבחינה פיננסית.
היתרון כאן הוא שאתם מקבלים מימון לטווח ארוך, עד 30 שנה, עם תשלומים חודשיים שמתפרשים על פני זמן.
הריבית על משכנתאות היא בדרך כלל נמוכה יחסית למוצרים אחרים.
אבל יש גם חסרונות – תהליך אישור משכנתא יכול להיות ארוך, יש צורך בערבויות ובביטוחים, ואתם לוקחים על עצמכם התחייבות לטווח רב שנים.
כשאתם נכנסים לתהליך הזה, חשוב מאוד להכין את כל המסמכים הנדרשים מראש.
הבנק ירצה לראות את הסכמים חוזיים לעסקאות מקרקעין, הערכת שווי של הנכס, ואישורים שונים.
כל איחור במסמך יכול לעכב את התהליך.
הרחבת משכנתא קיימת
אם יש לכם כבר משכנתא על נכס אחר, אופציה מעניינת היא להרחיב את המשכנתא הקיימת.
רוב הבנקים מאפשרים היום למשוך הון עצמי שהצטבר בנכס, במיוחד אם השווי עלה לאורך השנים.
היתרון כאן הוא שהתהליך מהיר יותר – הבנק כבר מכיר אתכם, יש לכם היסטוריה של החזרים תקינים, והביורוקרטיה מצומצמת יותר.
החיסרון הוא שאתם מעמיסים עוד חוב על נכס שכבר משועבד, ויש צורך לוודא שהשווי של הנכס מאפשר משיכה נוספת.
הלוואה בנקאית לא מובטחת
יש מקרים שבהם אפשר לקחת הלוואה בנקאית רגילה, לא מובטחת במשכנתא.
זה מתאים כשהסכום שצריך לממן הוא לא גבוה מדי, ויש לכם הכנסה טובה ויציבה.
החיסרון המשמעותי כאן הוא הריבית הגבוהה יותר והתקופה הקצרה יותר של ההלוואה.
במקום 30 שנה, תקבלו בדרך כלל 5-7 שנים, והתשלום החודשי יהיה גבוה משמעותית.
מימון פרטי
לפעמים הפתרון מגיע מהמשפחה או מחברים.
הלוואה מהורים, אחים או מקורבים אחרים יכולה להיות דרך מהירה וגמישה למימון הרכישה.
אני תמיד ממליץ לרשום את ההלוואה הזו כדין, לערוך הסכמים חוזיים ברורים ולרשום משכון או הערת אזהרה במקרקעין אם צריך.
זה מגן על שני הצדדים ומונע אי הבנות בעתיד.
המצב כשיש משכנתא קיימת על הנכס
זה החלק שמבלבל הרבה אנשים.
נניח שיש דירה בבעלות משותפת של שני אחים, ועל הדירה יש משכנתא של מיליון שקלים.
אח אחד רוצה לקנות את חלקו של השני.
מה קורה עם המשכנתא?
במצב הזה, האח הקונה צריך לשאת בכל נטל המשכנתא לבדו.
הבנק צריך לתת את הסכמתו, ולוודא שהאח הקונה מסוגל לעמוד בהחזרים לבדו.
לפעמים הבנק מסרב, ואז צריך לסגור את המשכנתא הקיימת ולפתוח משכנתא חדשה על שם הקונה בלבד.
זה תהליך מורכב שדורש תיאום בין כל הצדדים – שני השותפים, הבנק, ולעיתים גם נוטריון לאישור החתימות.
כל שלב בתהליך חייב להיות מתוזמן נכון, כדי שלא ייווצר מצב שהשותף המוכר יישאר אחראי למשכנתא גם אחרי המכירה.
השלכות מיסוי – חלק שאסור לכם לפספס
כמי שמתמחה גם במיסוי מקרקעין, אני חייב לומר לכם – נושא המימון קשור ישירות לנושא המס.
כשאתם קונים חלק מהשותף במסגרת פירוק שיתוף, אתם עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח ולהקלות במס רכישה.
אבל כדי לקבל את ההטבות האלה, צריך לעמוד בתנאים מדויקים.
למשל, אם אתם קונים חלק שותף בפירוק שיתוף בדירת מגורים שהיא דירתכם היחידה, תוכלו לקבל פטור ממס שבח בתנאים מסוימים.
ההכנסה שלכם משפיעה על סוג המשכנתא שתקבלו, ותנאי המשכנתא משפיעים על העלויות הכוללות של העסקה.
כל זה צריך להיכלל בחישוב הכדאיות.
לפעמים, דחיית עסקה בחצי שנה יכולה לחסוך מיסים משמעותיים, ולאפשר תנאי מימון טובים יותר.
פירוק שיתוף במצבים מיוחדים
המימון הופך למורכב עוד יותר במצבים מיוחדים.
בפירוק שיתוף בנכס מסחרי, הבנקים מתייחסים בצורה שונה, והריביות בדרך כלל גבוהות יותר.
בפירוק שיתוף בדירה להשקעה, גם כן יש תנאים שונים.
כשמדובר בפירוק שיתוף במגרש ריק או בפירוק שיתוף בקרקע חקלאית, לפעמים הבנקים בכלל מסרבים לתת משכנתא, והמימון צריך להגיע ממקורות אחרים.
- ניסיון של מעל 10 שנים בתחום המשפטי
- התמחות במקרקעין, צוואות וירושות
- ניהול תיקים מורכבים בבתי המשפט
פירוק שיתוף בגירושין – מימון עם מורכבות רגשית
אחד המצבים הכואבים ביותר שאני מטפל בהם הוא פירוק שיתוף בדירה בגירושין.
כאן לא מדובר רק בכסף, אלא גם ברגשות פצועים, בצורך להתקדם הלאה, ובלחץ של זמן.
הבעיה היא שבגירושין, לפעמים אחד הצדדים לא משתף פעולה במתן מסמכים לבנק.
או שהבנק דורש שני חתימות, ואחד הצדדים מסרב.
או שיש ויכוחים על חלוקת נכסים נוספים שמשפיעה על יכולת המימון.
במצבים כאלה, לפעמים הפתרון הטוב ביותר הוא מכירה בשוק החופשי, כדי להימנע מהמורכבות של מימון חדש תוך כדי סכסוך.
תכנון מראש חוסך עלויות
אם אתם יודעים שבעתיד תצטרכו לבצע פירוק שיתוף, כדאי להתחיל להיערך כבר היום.
שיפור מצב האשראי, צבירת הון עצמי, סידור ההכנסות – כל אלה יכולים להשפיע על התנאים שתקבלו מהבנק.
כמו כן, חשוב להכין הסכמים בין שותפים במקרקעין למניעת סכסוכים ובעיות בהמשך שמסדירים מראש גם את סוגיית המימון.
אפשר לקבוע שאם שותף אחד רוצה לקנות את חלק השני, יהיה לו זמן מסוים לארגן מימון, ושיהיו תנאים ברורים למקרה שלא יצליח.
|
⭐ טיפ זהב ⭐ לפני שאתם ניגשים לבנק לבקש משכנתא לצורך פירוק שיתוף, עשו בדיקת כדאיות מקיפה עם עורך דין המתמחה במקרקעין ובמיסוי. |
סיכום
השאלה אם צריך משכנתא חדשה לפירוק שיתוף תלויה במצב הספציפי שלכם – האם יש משכנתא קיימת, מהו המצב הפיננסי שלכם, מהו סוג הנכס, ומהן האופציות המימוניות העומדות לרשותכם.
כל מקרה דורש בדיקה פרטנית ותכנון מותאם אישית.
אל תיכנסו לעסקה בלי להבין את כל המשמעויות הכספיות, המיסויות והמשפטיות.
השקיעו בייעוץ מקצועי איכותי, ואל תסתמכו רק על מה שהבנק אומר לכם.
כשאני מלווה לקוחות בתהליך כזה, אני תמיד מקפיד לבחון את כל האופציות, לעשות את החישובים הכלכליים, ולוודא שהם מקבלים את התמונה המלאה.
כי בסוף, מדובר בהחלטה כלכלית משמעותית שתלווה אתכם שנים רבות.
