הערת אזהרה במקרקעין היא רישום במרשם המקרקעין לגבי התחייבות של בעל הזכות במקרקעין או בעל המקרקעין, לעשות או לא לעשות (להימנע מעשיית) עסקה בנכס. הדוגמה הקלאסית לכך היא כמובן הערת האזהרה לאחר חתימה על הסכם מכר שמונעת ביצוע עסקאות סותרות בנכס כמו מכירת הדירה לשני רוכשים במקביל.
רישום הערת אזהרה במקרקעין מעוגן בסעיפים 126-133 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. על פי חוק זה בסעיף 126, רשם המקרקעין יורה על רישום ההערה ככל שיוכח שבעל הזכות התחייב בכתב לעשות במקרקעין עסקה או להימנע מעשיית עסקה.
התחייבות של בעל הזכות במקרקעין לרישום הערת אזהרה צריכה להיות בכתב אבל איננה בהכרח ניתנת בהסכם מכר (כפי שניתן לראות מהדוגמאות להלן). ההתחייבות יכולה להיות משתמעת, מפורשת, מותנית או מוחלטת.
הערות אזהרה נפוצות
- עסקת מכר – הערת אזהרה במקרקעין ברכישת דירה לאחר העברת התשלום הראשון ובכדי להבטיח את השלמת העסקה והימנעות מעסקאות סותרות בנכס.
- מניעת הברחת נכסים – הערת אזהרה במקרקעין למניעת הברחת נכסים (בהליך גירושין, בחלוקת ירושה, בעקבות חובות וכדומה).
- שכירות ארוכת טווח – רישום הערת אזהרה במקרקעין לאחר חתימה על חוזה שכירות ארוך טווח בכדי להבטיח את הזכות להשתמש במקום לכל תקופת חוזה ההשכרה.
- עסקת מתנה – לעתים נרשמת הערת אזהרה בעסקאות מתנה בתוך המשפחה כמו העברה ללא תמורה של דירה מההורים לילדים. הערת אזהרה במקרה זה יכולה להיות, למשל, לטובת מניעת מכירת הנכס אלא לאחר תקופה מסוימת או אפילו הבטחת דמי שכירות לבעלים המקורי (לדוגמה, עד לאחרית ימים).
- אופציה לרכישה – רישום הערת אזהרה במקרקעין לשמירת אופציה עתידית לרכישה. למשל, רישום הערת אזהרה מוגבלת בזמן לשנה שבה בעל הנכס מעניק קדימות/בלעדיות לרוכש ספציפי.
- הבטחת ירושה – רישום הערת אזהרה בנכס בכדי להבטיח ירושה עתידית.
- הערת אזהרה בגין הסכם שיתוף במקרקעין – שותפים רוכשים נכס למגורים או להשקעה ורושמים הערת אזהרה המעידה על קיומו של ההסכם ביניהם.
- הערת אזהרה לטובת הבנק כנגד התחייבות לרישום משכנתה– הערת אזהרה במקרקעין לטובת הבנק לאחר רכישת הנכס בסיס הלוואת דיור בשלב הביניים עד לרישום משכנתה על בעלות הלווה/הממשכן.
בקשה לרישום הערת אזהרה יכולה להיות מוגשת על ידי הזכאי (מוטב ההערה), בעל הזכות (מי שלזכותו רשומה זכות במקרקעין) ומתחייב (בעל הרשאה לרישום הערה מאת בעל הזכות) (ובכלל זה, למשל, רוכשים, שוכרים או בנק למשכנתאות). הבקשה מוגשת בצירוף מסמכים רלבנטיים לרבות ההסכם שמכוחו היא נדרשת וכן ייפויי כוח או מסמכי התחייבות אחרים ככל שצריך. במאמר מוסגר נציין שישנן גם הערות אזהרה על בסיס זיכרון דברים (שהוא מסמך מקדים להסכם מכר). יצוין כי מי שנרשמה לטובתו הערת אזהרה לא הופך להיות בעל הזכות במקרקעין ואין אפשרות לרשום לגביו הערת אזהרה כלפי צד ג'. לדוגמה, הערת אזהרה לטובת קונה א' לאחר העברת תשלום ראשון, ואז רישום הערת אזהרה לצד שלישי, קונה ב', שאמור לקנות את הדירה מהקונה הראשון.
הערת אזהרה בהתחדשות עירונית
הערות אזהרה הן אמצעי נפוץ בפרויקטים של התחדשות עירונית שבהם הדיירים מתקשרים עם יזם לטובת הריסת המבנה הקיים ובניית בניין חדש במקומו. הערות האזהרה נרשמות לטובת היזם, בין השאר בשביל למנוע מצב שבו לאחר תחילת הפרויקט הנכס יימכר לדיירים סרבנים שעלולים להקשות על קידום המיזם. כך גם הערות אזהרה בהתחדשות עירונית מהוות הגנה על הנכסים כנגד פשיטות רגל, עיקולים, פירוקים בנכסים שבבעלות מסחרית וכדומה.
אמור מעתה, הערות אזהרה בהתחדשות עירונית מספקות ממד חשוב של מחויבות של הדיירים לפרויקט ומגנות על כלל בעלי הזכויות ממקרים כמו עיקולים מאוחרים, מכירת דירות ע"י סרבנים וכדומה. על פי רוב, בכדי להגן על בעלי הזכויות, הערות אזהרה ליזם ירשמו רק לאחר השגת שיעור מסוים של הסכמה וכאשר התגבשה ההיתכנות המעשית והחברתית למיזם.
לסיכום,
הערת אזהרה היא כלי נפוץ בעסקאות מקרקעין, בנטילת הלוואת משכנתה או במקרה של נכס מרובה בעלים. במשרד עורכי דין גל רוסבי מור אנחנו מתמחים בנושא זה ומספקים ללקוחותינו מעטפת מקצועית מקיפה לכל סוגיה ושאלה. מרישום הערת אזהרה ועד הליכים משפטיים שנדרשים לביטולהערות אזהרה, בקשות להסירן וכדומה.
