אחד המצבים המורכבים והמתסכלים ביותר בעולם המקרקעין הוא כשאתם מחזיקים בנכס משותף שערכו נמוך מהחוב שמשועבד עליו.
במילים אחרות – אתם חייבים לבנק יותר ממה שהנכס שווה.
מצב זה יכול להתעורר בעקבות ירידת מחירים בשוק הנדל"ן, הלוואות גבוהות או נכס שירד בערכו.
כשאתם רוצים לפרק את השיתוף במצב כזה, אתם עומדים מול שאלות מורכבות:
האם בכלל אפשר לפרק את השיתוף? מי ישלם את החוב?
ומה עושים כשאין כסף לסגור את הפער?
במאמר זה אני אסביר לכם איך מתמודדים עם המצב הזה, מה האפשרויות שלכם ואיך להגן על עצמכם מבחינה משפטית וכלכלית.
מהו נכס עם ערך שלילי?
נכס עם ערך שלילי, או כפי שמכנים אותו בעגה המקצועית "נכס תת מים", הוא נכס שבו שווי השוק הנוכחי נמוך מסך החובות המשועבדים עליו.
לדוגמה: אתם ושותף קניתם דירה לפני עשר שנים.
לקחתם משכנתא בגובה שני מיליון שקל.
במשך השנים שילמתם חלק מהקרן, אך עדיין נותרה יתרת חוב של 1.
8 מיליון שקל.
בינתיים, מחירי הדירות באזור שלכם ירדו, והדירה שלכם שווה היום רק 1.5 מיליון שקל. במצב כזה, יש לכם "הון עצמי שלילי" של 300,000 שקל.
המצב הזה מתעורר לרוב בשל:
- ירידה בשוק הנדל"ן – משברים כלכליים או ירידת מחירים אזורית
- הלוואות גבוהות – לקיחת משכנתא במלוא ערך הנכס או יותר
- ירידה בערך הנכס עצמו – נזקים, פגמים בנייה, שכנים בעייתיים או פרויקטים שלא יצאו לפועל
- הצטברות חובות נוספים – ריביות, חובות לוועד הבית או חובות לרשויות
האם ניתן לפרק שיתוף בנכס עם ערך שלילי?
התשובה היא כן, אבל זה מורכב הרבה יותר ממקרה רגיל.
הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין קיימת גם כאשר הנכס שווה פחות מהחוב, אבל ההליך עצמו דורש התמודדות עם מספר אתגרים ייחודיים:
- הבנק הוא בעל עניין מרכזי – כל עוד יש משכנתא על הנכס, הבנק הוא בעל שעבוד, והוא חייב להסכים לכל עסקה או להיות צד להליך.
- קשה למצוא קונה – מי ירצה לקנות נכס שחייב עליו יותר כסף ממה שהוא שווה?
- השותפים צריכים לסגור את הפער – אם אתם רוצים למכור, מישהו יצטרך להוסיף כסף כדי לשלם לבנק את מלוא החוב.
עם זאת, החוק מכיר בכך שאי אפשר לכפות שותפות לנצח, גם במצב של ערך שלילי.
לכן, בית המשפט יורה על פירוק השיתוף, אך הוא ידרוש פתרון לבעיית החוב.
תרחישים אפשריים לפירוק שיתוף בנכס עם ערך שלילי
מכירה בחסר – כשאין מספיק כסף לכיסוי החוב
אחת האפשרויות היא מכירת הנכס במחיר השוק הנוכחי, גם אם הוא נמוך מיתרת החוב.
במקרה כזה, התמורה מהמכירה מועברת לבנק, אך היא לא מכסה את מלוא החוב.
הפער הנותר הוא חוב אישי שלכם ושל השותף, ועליכם לשלם אותו.
הבנק יכול לדרוש:
- תשלום מיידי של הפער – אם יש לכם את הכסף
- הסדר תשלומים – פריסה של החוב הנותר לתשלומים חודשיים
- ערבויות נוספות – משכון נכסים אחרים שיש לכם
חשוב להבין: הבנק לא חייב להסכים למכירה בחסר.
הוא יכול לסרב ולדרוש שתמשיכו לשלם את המשכנתא.
במקרה כזה, תצטרכו לשכנע אותו שהמכירה היא בטובתו – למשל, אם אתם במצב כלכלי קשה ולא תוכלו להמשיך לשלם.
במקרים של פירוק שיתוף בדירה בגירושין עם ערך שלילי, הבנקים לעיתים מראים גמישות רבה יותר, בהבנה שהצדדים לא יכולים להמשיך יחד.
אחד השותפים קונה את חלק האחר – מי משלם את החוב?
תרחיש נוסף הוא שאחד השותפים מעוניין לשמור על הנכס ולקנות את חלקו של השותף האחר.
במקרה כזה, נשאלת השאלה: מה ערך החלק של השותף המוכר?
אם הנכס שווה פחות מהחוב, הרי שמבחינה חשבונאית, החלק של השותף המוכר שווה אפס – או אפילו סכום שלילי.
זה אומר שהשותף המוכר צריך לשלם כדי לצאת מהשותפות, ולא לקבל כסף!
לדוגמה: נכס שווה 1.5 מיליון, חוב 1.8 מיליון.
ההון השלילי הוא 300,000 שקל.
אם כל אחד מכם מחזיק בחצי מהנכס, הרי שכל אחד חייב בעצם 150,000 שקל.
אם אתם רוצים לצאת מהשותפות, אתם צריכים לשלם לשותף 150,000 שקל כדי שהוא יקח על עצמו את מלוא החוב.
זו מכירה לאחד השותפים הפוכה מהרגיל, והיא דורשת הסכמה ברורה של שני הצדדים והבנק.
שכירות ממשכת עד לשיפור השוק
אם שניכם אינכם גרים בנכס, אפשרות נוספת היא להמשיך להחזיק בו ביחד, להשכיר אותו ולהמתין לשיפור בשוק.
דמי השכירות יכולים לכסות חלק מהמשכנתא או את כולה, ואתם ממתינים עד שערך הנכס יעלה מעל יתרת החוב.
זו אופציה שדורשת שיתוף פעולה ואמון הדדי, וברור שהיא לא מתאימה למקרים של פירוק שיתוף בין אחים שיש ביניהם סכסוך חריף.
מינוי כונס נכסים על ידי בית המשפט
אם אתם מגישים תביעה לפירוק שיתוף, בית המשפט יכול למנות כונס נכסים שיטפל במכירת הנכס.
הכונס יציע את הנכס למכירה, והבנק יהיה צד למשא ומתן.
במקרים של נכס עם ערך שלילי, הכונס ינסה לשכנע את הבנק להסכים למכירה בחסר, או לחילופין – למצוא קונה שיקח על עצמו את מלוא החוב בתמורה למחיר מוזל.
|
⭐ טיפ זהב ⭐ אם אתם במצב של נכס עם ערך שלילי, אל תברחו מהבעיה. בנקים מעדיפים לעבוד עם לווים שמתקשרים באופן פרואקטיבי, ולא עם כאלו שפשוט מפסיקים לשלם. |
תפקיד הבנק בהליך
הבנק הוא שחקן מרכזי בכל הליך של פירוק שיתוף כשיש משכנתא על הנכס.
כשהנכס שווה פחות מהחוב, הבנק הופך לבעל העניין המרכזי ביותר, כי הוא זה שעומד להפסיד כסף.
הבנק יכול:
- להתנגד למכירה – אם הוא סבור שהמחיר נמוך מדי
- לדרוש תוספת כסף מהשותפים לפני שהוא מאשר את המכירה
- להגיש תביעה משלו – אם אתם מפסיקים לשלם, הבנק יכול להגיש תביעה למימוש המשכנתא
- להיכנס להליך כצד שלישי – אם אתם מגישים תביעה לפירוק שיתוף, הבנק יזומן להליך
חשוב לזכור: הבנק לא יכול למנוע מכם לפרק את השיתוף, אבל הוא יכול להפוך את ההליך למסובך יותר.
לכן, מומלץ לנסות להגיע להסדר עם הבנק לפני שמגישים תביעה לבית המשפט.
מימוש משכנתא על ידי הבנק
אם אתם מפסיקים לשלם את המשכנתא, הבנק יכול להפעיל את זכותו למימוש המשכנתא.
זה אומר שהבנק ימכור את הנכס בעצמו, ישתמש בתמורה לכיסוי החוב, ויתבע אתכם על הפער הנותר.
מימוש משכנתא הוא הליך קשה ומשפיל, והוא פוגע במעמד האישי והאשראי שלכם לשנים רבות.
לכן, עדיף תמיד לקחת יוזמה ולנסות למכור את הנכס בעצמכם, גם אם זה אומר להוסיף כסף מהכיס.
במקרים של פירוק שיתוף בדירה בירושה שיש עליה חוב גבוה, חשוב לדעת שהיורשים לא יורשים רק את הנכס, אלא גם את החובות המשועבדים עליו.
השלכות על האשראי האישי
כאשר אתם נמצאים במצב של נכס עם ערך שלילי ואתם לא מצליחים לכסות את החוב, הדבר עלול לפגוע קשות באשראי האישי שלכם:
- דירוג אשראי נמוך – אי תשלום משכנתא פוגע בדירוג האשראי ומקשה על קבלת הלוואות בעתיד
- רישום בהוצאה לפועל – אם הבנק מגיש נגדכם תביעה, תמצאו את עצמכם עם תיק הוצאה לפועל
- קושי לקנות נכס נוסף – בנקים יסרבו להעניק לכם משכנתא חדשה במשך שנים
לכן, אם אתם במצב כזה, עדיף להגיע להסדר עם הבנק ולסגור את הפער בצורה מוסכמת, גם אם זה אומר לשלם יותר כסף בטווח הקצר.
אסטרטגיות התמודדות משפטיות וכלכליות
משא ומתן עם הבנק לפני התביעה
לפני שאתם הולכים לבית המשפט, נסו לנהל משא ומתן ישיר עם הבנק.
הציעו לו:
- מכירה בחסר מוסכמת – הבנק מוותר על חלק מהחוב, ואתם מוכרים את הנכס
- הסדר תשלומים על הפער – תשלמו את ההפרש בתשלומים נוחים לאורך זמן
- ערבויות נוספות – אם יש לכם נכסים אחרים, תציעו אותם כערבות
בנקים לא אוהבים הליכים משפטיים, והם מעדיפים הסדרים. אם תגיעו אליהם עם תוכנית הגיונית, סביר שהם ישתפו פעולה.
רפיננסינג – לקיחת משכנתא חדשה
אם שוק הנדל"ן משתפר, או אם הריבית יורדת, שקלו לבצע רפיננסינג.
זה אומר לקחת משכנתא חדשה שתכסה את החוב הקיים, ואולי גם את הפער.
זה לא פותר את בעיית פירוק השיתוף, אבל זה יכול לעזור לכם להפחית את התשלום החודשי ולהרוויח זמן.
פנייה לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף
אם המשא ומתן עם הבנק נכשל, הגישו תביעה לפירוק שיתוף.
בתביעה, הסבירו את המצב הכלכלי, את אי האפשרות להמשיך בשותפות, ואת הדרך המוצעת למכירת הנכס.
בית המשפט יזמן את הבנק להליך, ויורה על פירוק השיתוף.
הוא עשוי למנות כונס נכסים, או לחילופין – להורות למי מהשותפים לרכוש את חלקו של האחר בתנאים מסוימים.
במקרים של פירוק שיתוף בין יורשים עם ערך שלילי, בית המשפט ייקח בחשבון גם את הצורך לשמור על יחסים משפחתיים.
הצעת "ויתור חלקי" מהבנק
בחלק מהמקרים, בנקים מוכנים לוותר על חלק מהחוב תמורת סגירה מהירה של התיק.
זה נקרא "הסדר חוב". למשל, אם אתם חייבים 1.8 מיליון והנכס שווה 1.
5 מיליון, הבנק עשוי להסכים לקבל 1.6 מיליון ולסגור את התיק.
הבנק עושה את זה כשהוא מבין שהחלופה היא הליך משפטי ארוך ויקר, שבסופו ייתכן שהוא יקבל אפילו פחות.
טעויות נפוצות שצריך להימנע מהן
- הפסקת תשלומי המשכנתא
זו הטעות הגדולה ביותר.
גם אם המצב קשה, המשיכו לשלם לפחות חלק מהמשכנתא.
זה מראה לבנק תום לב, ומונע מימוש מיידי של המשכנתא. - בריחה מהבעיה
ישנם אנשים שפשוט מפסיקים לטפל בנכס ומפסיקים לשלם, בתקווה שהבעיה תיעלם.
היא לא תיעלם – היא רק תחמיר.
ככל שתפנו לבעיה מוקדם יותר, כך יהיו לכם יותר אפשרויות. - אי תיאום ציפיות עם השותף
במצב של נכס עם ערך שלילי, חשוב במיוחד שתהיו שקופים עם השותף לגבי המצב הכלכלי ולגבי הכוונות שלכם.
אם אחד מכם רוצה לשמור על הנכס והשני רוצה לצאת, צריך להגיע להסכמה ברורה לגבי מי ישלם מה.
השלכות על מס שבח בנכס עם ערך שלילי
דווקא בחדשות הטובות – אם אתם מוכרים נכס בהפסד, אתם לא תשלמו מס שבח.
למעשה, ההפסד יכול לשמש אתכם כקיזוז מול רווחים עתידיים ממכירת נכסים אחרים.
עם זאת, אם הבנק מוחק לכם חלק מהחוב (הסדר חוב), ייתכן שרשות המיסים תראה בכך הכנסה חייבת במס.
זה נושא מורכב שדורש התייעצות עם רואה חשבון.
- ניסיון של מעל 10 שנים בתחום המשפטי
- התמחות במקרקעין, צוואות וירושות
- ניהול תיקים מורכבים בבתי המשפט
מסקנות וצעדים מעשיים
נכס עם ערך שלילי הוא אתגר משמעותי, אבל הוא לא סוף העולם.
עם תכנון נכון, תקשורת פתוחה עם הבנק ושיתוף פעולה עם השותף, ניתן למצוא פתרון.
הצעדים המומלצים:
- הערכת המצב בצורה ריאלית – בדקו בדיוק כמה שווה הנכס וכמה החוב
- פנייה לבנק עם תוכנית – הציעו הסדר חוב או מכירה בחסר
- תיאום עם השותף – הגיעו להסכמה ברורה על הדרך קדימה
- התייעצות עם עורך דין מקרקעין – הוא יכול לנהל את המשא ומתן מולכם ולהגן על הזכויות שלכם
- פעולה מהירה – ככל שתפעלו מוקדם יותר, כך יהיו לכם יותר אפשרויות
בסופו של דבר, המטרה היא לצאת מהמצב בצורה הכי מכובדת אפשרית, עם הכי מעט נזק לאשראי ולכיס שלכם.
