מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח שמתקבל ממכירת זכות במקרקעין. כלומר, בקליפת אגוז, כאשר אדם מוכר נכס במחיר גבוה יותר מזה ששילם עבורו בעבר, עליו לשלם מס על ההפרש.
גובהו של מס שבח עומד כיום על 25% מהשבח הריאלי של הנכס. דהיינו, מהשבח נטו, עם הצמדה למדד, תוך ניכוי הוצאות רכישה והשבחה מוכרות (כמו שיפוצים, עמלות תיווך, מס רכישה, הוצאות משפטיות ועוד).
איך מחשבים ומשלמים מס שבח?
חישוב מס שבח הוא תהליך מורכב שכולל פרמטרים רבים הנלקחים בחשבון. לרשות הציבור עומדת האפשרות להשתמש במחשבון מס שבח מטעם רשות המיסים, המאפשר לחשב את המס באופן עצמאי על ידי הזנת נתונים רלוונטיים כגון מחיר ותאריך רכישת הדירה, מחיר ותאריך מכירת הדירה, דמי תיווך, הוצאות שיפוץ ועוד.
מרגע ביצוע העסקה עומד בפני מוכר הנכס פרק זמן של 40 יום במהלכו עליו להצהיר בפני רשות המיסים על התמורה שהתקבלה מהנכס הנמכר, הניכויים הרלוונטיים וסכום המס המחושב, וכן להגיש בקשה לקבלת פטור או הנחה, ככל שרלבנטי.
את הדיווח יש להעביר לרשויות מיסוי מקרקעין באמצעות טופס 2990 וטופס 7002, בליווי אסמכתאות ואישורים המעידים על ההוצאות הרלוונטיות לצורך הכרה בהן. את המס יש לשלם תוך 60 יום מיום ביצוע העסקה.
מהו פטור ממס שבח?
בעבר היו שני סוגי פטור ממס שבח שפטרו באופן מלא חלק רחב מהאוכלוסייה: הראשון היה במכירת דירה אחת לארבע שנים, ללא קשר למספר הדירות בהן מחזיק בעל הנכס, והשני היה פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה.
בשנת 2014 נכנסה לתוקף רפורמה במס שבח שבמסגרתה בוטל הפטור שניתן עד אז באופן כמעט גורף. ישראלים רבים נכנסו לאוכלוסייה החייבת בתשלום מס זה, אולם עדיין קיימים מספר תנאים שמאפשרים פטור מלא או חלקי ממנו.
ראשית, על מנת לקבל פטור, על בעל הנכס לוודא שהדירה בבעלותו מסווגת כ"דירת מגורים מזכה". על פי החוק, דירה תחשב ככזו אם היא עומדת בקריטריונים הבאים:
- בניית הדירה הושלמה.
- הדירה רשומה על שם אדם פרטי ולא על שם חברה או ישות עסקית.
- רוב שטח הדירה (מעל 50%) שימש למגורים במשך ארבע השנים שקדמו למכירה. חריגים לעניין זה הם בית כנסת וגן ילדים שנחשבים גם הם לדירות מגורים מזכות, למרות שאינם עונים על הקריטריון.
יש להדגיש כי עמידה בקריטריונים אלו מהווה תנאי מקדים והכרחי לקבלת פטור ממס שבח על כל בסיס שהוא.
פטור עקב החזקה של מעל 18 חודשים בדירה
אדם שמחזיק בדירה באופן בלעדי במשך 18 חודשים לפחות לפני מכירתה, וזוהי דירתו היחידה, זכאי לפטור ממס שבח (בתנאי שהוא לא מכר דירה אחרת בפטור ממס זה ב-18 החודשים שקדמו למכירה).
במקרים מסוימים אדם יכול להיות זכאי לפטור חלקי ממס שבח גם אם יש לו בעלות בדירה נוספת. למשל, כאשר מדובר בדירה שאינה בבעלותו הבלעדית והזכות שלו עליה קטן משליש, או כשמדובר על דירה שהתקבלה בירושה (בהינתן תנאים מסוימים המפורטים בחוק).
פטור בעת מכירת שתי דירות
ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירה של שתי דירות יחד כאשר מטרת המוכר היא לרכוש דירה אחרת במקומן. זאת, בהינתן התנאים הבאים:
- שווי הדירה החדשה חייב לעמוד על לפחות 75% משווין הכולל של שתי הדירות שנמכרו.
- בעת מכירת הדירה הראשונה, המוכר מחזיק בדירה נוספת אחת בלבד.
- בין מועד מכירת הדירה הראשונה לשנייה לא עברו יותר מ-12 חודשים.
- קניית הדירה החדשה נעשית במהלך 12 החודשים שאחרי/לפני מכירת הדירה השנייה.
- על מנת לקבל פטור מלא, על השווי הכולל של שתי הדירות יחד להיות עד 2 מיליון שקלים. אם השווי עולה על סכום זה, הפטור יחושב באופן יחסי רק על חלקו של השווי שעדיין נמצא בתוך התקרה של 2 מיליון שקלים. בנוסף, לגבי הדירה השנייה בלבד, הפטור יינתן עד לסכום מקסימלי של 3.33 מיליון שקלים. מעבר לסכום זה, לא תהיה זכאות לפטור כלל.
פטור בעסקת העברה ללא תמורה
אדם שמעניק דירה במתנה לקרוב משפחה פטור מתשלום מס שבח. עם הרפורמה במס השבח בשנת 2014 ההגדרה החוקית ל"קרוב משפחה" צומצמה כך שהפטור חל בעיקר על בני זוג, הורים, ילדים ונכדים. העברות בין אחים, למשל, יזכו לפטור רק אם הדירה התקבלה בירושה מההורים לפני ההעברה.
יש לציין שלפי חוק, בעת מכירה של אותה דירה, על האדם שקיבל אותה במתנה לשלם מס גם על השבח שנצבר לפני שהדירה הועברו לחזקתו (ולא רק על השבח שנצבר בתקופה בה הדירה הייתה בבעלותו). על מנת שמקבל הדירה יוכל ליהנות מפטור בעת מכירה עתידית של הנכס, נדרשות שלוש שנים של מגורים רציפים בדירה האמורה או ארבע שנים של בעלות בדירה. ללא קשר למגורים.
פטור בגין תמ"א 38 או פינוי בינוי
פינוי בינוי או תמ"א 38 הן תכניות שמטרתן לחזק/לחדש מבנים ישנים, להכינם לרעידות אדמה ולאפשר את התחדשות המרחב העירוני. במסגרת תכניות אלו בעלי הדירות מוכרים לקבלן זכויות בנייה בתמורה לקבלת שירותי בניה המשדרגים את הנכס המקורי. על כן, על פניו הם מחויבים בתשלום מס שבח. עם זאת, ככל שהתוכניות מבוצעות בהתאם לתנאים מסוימים, ניתן לקבל פטור מתשלום המס.
למשל:
מס שבח בתמ"א 38/1 – בעלי דירות שעברו תמ"א 38/1 (מסלול חיזוק) זכאים לפטור ממס שבח בתנאי שהתמורה שקיבלו מהיזם הייתה אך ורק בשירותי בנייה כגון חיזוק המבנה, הוספת מעלית, חניה או הרחבת הדירה עד 25 מ"ר .בניה או קבלת שירותים נוספים שאינם מפורטים בחוק (כגון הוספת בריכה פרטית) עשויים להוביל לחבות במס שבח.
מס שבח בתמ"א 38/2 – בעלי דירות שעברו תמ"א 38/2 (מסלול הריסה ובנייה מחדש) זכאים לפטור בתנאי שקיבלו דירה חדשה בשטח דומה או בשווי דומה לדירה הישנה, תוך עמידה בתנאים נוספים הקבועים בחוק וביניהם הגבלת השטח של הדירה החדשה, הגבלת שוויה ,ושמירה על אחוז הבעלות. באזורים מסוימים, כמו הנגב והגליל, או באזורים המאופיינים ברמה סוציו-אקונומית נמוכה, קיימים תנאים מיוחדים לקבלת הפטור.
מס שבח בפינוי בינוי – בעלי דירות שמשתתפים בפרויקט פינוי בינוי זכאים לפטור ממס שבח בתנאי שהתמורה הכוללת שהם מקבלים, כולל הדירה החדשה ותוספות כספיות, אינה עולה על "תקרת השווי" הקבועה בחוק. תקרת השווי נקבעת על פי מספר קריטריונים, כגון גודל הדירה הישנה ושווי דירות דומות באזור.
לסיכום,
מס שבח הינו מיסוי מורכב הדורש הבנה מעמיקה של החוקים והתקנות הרלוונטיים. על מנת למקסם את הטבות המס ולהימנע מטעויות יקרות, מומלץ להתייעץ עם עורכי דין המתמחים בנדל"ן ובמיסוי מקרקעין. כדאי כמובן לשמור את כל המסמכים הקשורים לעסקת המכר על מנת להיות ערוכים לכל בקרה עתידית מצד רשויות המס.
