פריסת התשלומים ברכישת דירה מהווה סוגיה חשובה בכל הסכם מכר ובפרט כשמדובר בדירה יד שניה. ב-99% מהמקרים, הרכישה לא תהיה בפעימה אחת אלא בתהליך שכולל כמה שלבים, נפרש על פני חודשים וחושף את שני הצדדים לסיכונים שונים.
מצד אחד, עד למועד השלמת העסקה הקונה מעביר למוכר סכומי כסף גבוהים בעוד שהדירה עדיין לא בחזקתו וממשיכה להיות רשומה על שמו של המוכר בטאבו (הגם שיש לטובתו הערת אזהרה). מאידך יש היגיון בכך שמוכר הדירה לא יהיה מעוניין למסור את החזקה עד שיועבר אליו כל התשלום.
בשל מורכבות הדברים ולאור העובדה שעיכוב בתשלומים משמעו הפרת חוזה יסודית אשר עלולות להיות לה השלכות כלכליות ומשפטיות – תכנון לוח תשלומים נכון, כזה המגן באופן מיטבי על הצרכים והאינטרסים של שני הצדדים, הינו קריטי.
זכרו! הפרת חוזה יסודית עלולה להוביל לחיוב של 10% מסך התמורה שהוסכמה ובעסקאות מקרקעין מדובר על סכומים לא מבוטלים.
לוח תשלומים מאוזן לוקח בחשבון את מכלול ההיבטים שקשורים לעסקה, לרבות אלו של הצד המוכר, בד בבד עם סיפוק הגנות ובטחונות לצד הקונה כנגד כל תשלום המועבר על ידו.
עקרונות לקביעת פריסת תשלומים ברכישת דירה
ישנם עקרונות מנחים ומקובלים לקביעת לוח תשלומים ברכישת דירה יד שנייה אשר יפורטו להלן, אולם חשוב להדגיש שיש לבחון כל מקרה לגופו. תפקידו של עורך הדין בעסקה הוא לקבוע את לוח התשלומים בהתאם לצרכים ולנתונים הייחודיים של לקוחותיו.
התשלום הראשון
התשלום הראשון מועבר בדרך כלל במעמד (המרגש) של חתימת החוזה ונע לרוב בטווח של 10%-15%. תשלום זה נחשב למעין מקדמה שמבטאת את הרצינות וההתחייבות של הקונה כלפי המוכר. על מנת להגן על כספו של הקונה, מקובל ומומלץ להוסיף להסכם המכר סעיף שמאפשר את העברת התשלום בפועל רק לאחר רישום הערת אזהרה בטאבו.
הערת האזהרה שומרת על זכויותיו החוזיות של הקונה ומונעת מהמוכר לבצע בדירה עסקה נוגדת (כמו מכירת הדירה לצד שלישי, העברת זכויות במתנה בתוך המשפחה וכדומה). הפרקטיקה המקובלת לעניין הזה היא שבמעמד חתימת החוזה הקונה מוסר לידי עורך הדין של המוכר צ'ק בנקאי, והוא רשאי להעבירו לידי המוכרים רק לאחר רישום הערת האזהרה.
התשלום השני
מועד תשלום זה נקבע בד"כ בהתאם למספר גורמים:
- שאלת קיומה של משכנתה לטובת המוכר.
- תזרים המזומנים של הקונה, כולל הצורך בקבלת משכנתה על מנת לממן את הרכישה.
- המועד החוזי של מסירת הדירה.
מקובל בד"כ שהתשלום השני מתבצע תוך כחודשיים עד שלושה חודשים מחתימת ההסכם. לרוב זהו פרק זמן שמספיק גם אם מעורבת בעסקה משכנתה, הן מהצד של המוכר והן מהצד של הקונה. לרוב משולם בשלב ראשון מלוא ההון העצמי של הקונה לפני המשכנתה. להלן פירוט מצבים שכיחים הנוגעים לתשלום השני ודגשים חשובים:
משכנתה לטובת המוכר – אם למוכר הדירה יש משכנתה רשומה על הנכס והוא לא דואג להסירה (על ידי פירעון או גרירה לנכס אחר), התשלום השני ישמש בדרך כלל לפירעון המשכנתה. זאת לרוב בכפוף לקבלת "מכתב כוונות" מהבנק שמפרט כנגד איזה סכום מתחייב הבנק של המוכר למחוק את המשכנתה הרשומה על הדירה (מכתב המהווה אישור משפטי רשמי ומחייב).
משכנתה לטובת הקונה – במקרה שהקונה צריך לקחת משכנתה למימון הדירה, יש לוודא שפריסת התשלומים עד למועד קבלת המשכנתה, מתאימה לגובה ההון העצמי שלו. בנוסף, בקביעת לוח התשלומים צריך לקחת בחשבון את העובדה שתהליך קבלת האישור למשכנתה אורך זמן.
שימו לב שיש לא מעט מצבים שבהם הקונה מתכנן לממן את הנכס ממכירת הדירה הקיימת שלו, אך העסקה הזו טרם בוצעה. הקונה יידרש לקחת "הלוואת גישור" מהבנק "שתגשר" על פערי הזמנים וגם כאן הדברים יבואו לידי ביטוי בחוזה המכר, כמובן.
התשלום האחרון
במסגרת תשלום האחרון משלים הקונה את תמורת הדירה. תשלום זה מתבצע בדרך כלל במעמד של קבלת החזקה בדירה, במהלכו מעביר המוכר לקונה את מפתחות הנכס, כמו גם את כל המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות.
אם חסרים מסמכים חיוניים, כמו אישור פטור ממס שבח או אישורים עירוניים, נהוג להפקיד כנגדם סכום כסף בנאמנות אצל עורך הדין, כמעין ערובה להמצאת המסמכים החסרים. מנגנון זה, המכונה "פיקדון מיסים".
תשלומי אמצע?
עסקאות מכר כוללות לעתים מספר "תשלומי אמצע" ולא רק שלושה שלבים. לפעמים יש צורך לבנות לוח תשלומים שכולל מספר רב יותר של פעימות עם כמה תשלומי אמצע (ולא תשלום אחד בלבד).
התזמון והסכום של תשלומים האלה נקבעים לפי הצרכים של כל צד בעסקה. לדוגמה, אם המוכר צריך להשתמש בכסף מהמכירה כדי לקנות דירה אחרת, באפשרותו לבקש תשלומים נוספים בהתאם ללוח הזמנים שלו. מצד שני, אם הקונה צריך זמן לגייס את הכסף, התשלומים יכולים להתחלק על פני תקופה ארוכה יותר.
לסיכום,
רכישת דירה יד שנייה היא עסקה מורכבת שדורשת תכנון קפדני והתייחסות לכלל ההיבטים המשפטיים והפיננסיים. לוח תשלומים מפורט ומדויק המותאם לצרכי הצדדים ומגן על האינטרסים של כל אחד מהם, מהווה מרכיב חיוני בעסקה מוצלחת.
