ירושות רבות כוללות נכסי נדל"ן המהווים תדיר את הנכסים היקרים ביותר בעיזבון. היות שיש בד"כ מספר יורשים שנהפכים באחת לשותפים בנכס, מכוח צוואה או ירושה על פי דין, קיימים מנגנונים יעילים לפירוק השיתוף בדירה או בבית. כולל פתרונות למצבים שבהם הנכס מאוכלס על ידי בן/בת הזוג, בני משפחה אחרים (כמו ילדים, נכדים, הורים, אחים), שוכרים וכדומה.
בין אם פירוק השיתוף נעשה בהסכמה ובין אם באמצעים משפטיים בהעדר הסכמה, הדרכים המרכזיות לכך הן:
- אחד מהיורשים רוכש את הנכס מהיורשים האחרים.
- הנכס נמכר לצד שלישי ותמורתו מחולקת בין היורשים.
- חלוקה בעין – השותפים מתחלקים בשימוש בחלקים שונים בנכס (אם כי סיטואציה זו מטבע הדברים איננה שכיחה בדירות מגורים ובתים פרטיים).
אם העיזבון כולל מספר נכסים, רצוי בד"כ להימנע משותפות של היורשים באופן חלקי בכל אחד ואחד מהם, אלא להגיע למצב של הפרדה. למשל, כל אחד מהיורשים לוקח נכס אחר ומועברים ביניהם "תשלומי איזון" שמטרתם לגשר את הפערים בשווי הדירות או הבתים.
שיקולי מיסוי – שימו לב שכל עוד הנכסים מטופלים/מועברים/נמכרים/נקנים בתוך חלוקת העיזבון, ללא כספים מחוץ לעיזבון, לא מדובר בעסקת מקרקעין המקימה חבות במיסוי. מרגע שהעיזבון יחולק ויבוצע רישום בטאבו כנגד צו ירושה או צו קיום צוואה, עסקאות בנכס יהיו חייבות במס. אפילו אם הדירה "רק" עוברת בתוך המשפחה ואפילו אם היא "רק" ניתנת "ללא תמורה". אלו חיובים גבוהים מאד של מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה, שיכולים לטפס לעשרות אלפי שקלים ואף מאות אלפי שקלים.
סכסוכי ירושה בהקשר של פירוק שיתוף בנדל"ן ובמקרקעין
סכסוכי ירושה רבים עוסקים בפירוק שיתוף בנכסי נדל"ן והצדדים למחלוקות יכולים להיות אחים, בן/בת הזוג שנותרו בחיים, ידועים בציבור וכו'. בנכסים מסוימים יש מעורבות של אנשים "מחוץ למשפחה" כמו דירה להשקעה שהמנוח קנה עם שותפים עסקיים.
לפני הכל, משהו בנימה אישית מתוך ניסיון רב: סכסוכי ירושה שנוגעים לנכסים יקרי ערך, כמו דירות ובתים, שיורשים רבים מאמינים (בצדק אולי) שהם עשויים לשנות את חייהם ואת מצבם הכלכלי מקצה לקצה, עלולים להצית מלחמות קשות ורב-דוריות בתוך המשפחה. אלו מאבקים משפטיים שהנזקים שלהם עלולים להדהד דורות קדימה, ושיהיה קשה מאד לתקן בעתיד אם בכלל. מיותר לציין שברוב המקרים זה ממש הדבר האחרון שהמנוח או המנוחה היו רוצים בו.
בדקו היטב את הזכויות שלכם בנכס לפי החוק הפסיקה, וככל שניתן הגיעו להסכמה. עדיף "לריב ולהתווכח" בתוך המשפחה ואפילו לוותר קצת לפעמים, בכדי להגיע להסכם הוגן. רצוי לשלב בשלבים המוקדמים עורך דין המתמחה בנושא וכדאי לנסות להימנע מהליכה לבית משפט תוך סיכון בהפסד (או בניצחון פירוס).
פירוק שיתוף בדירה כשיש צוואה
בשלב ראשון, אם הנפטר ערך צוואה שבה הוא הגדיר באופן מפורש מה הוא מעוניין שייעשה בדירה אזי הסיפור הוא יחסית פשוט. נוקטים כדברי המצווה.
פעמים רבות בני זוג עושים בשכל ועורכים מבעוד מועד צוואות הדדיות. צוואות שבמסגרתן הם מורישים את מלוא הנכסים לבן הזוג שנותר בחיים, והעיזבון יחולק במלואו – כולל הדירה – לאחר פטירת בן הזוג השני. צוואה הדדית נועדה, למשל, למנוע מקרים שבהם בן/בת הזוג הופך בעל כורחו לשותף של היורשים בבית מגוריו (היכולים לעתים לבקש את פינויו בכדי לממש את הנכס).
בעניין זה נדגיש שגם ללא צוואה, חוק הירושה (סעיף 115) מעניק לבני משפחה שגרו בדירה עם המוריש בערב הפטירה להמשיך ולגור במקום כשוכרים. מדובר בשכירות מיוחדת שאיננה מוגנת. המטרה של הסעיף הנ"ל היא בד"כ להגן על מי שאין לו דירת מגורים אחרת ועלול להישאר ללא קורת גג. הפתרון הוא זמני ולא חזקה לחיים.
האם צוואה בהכרח "מסדרת" כל?
לאו דווקא. ייתכן שהמצווה אמנם יגדיר את זהות היורשים של הדירה, אבל לא את האופן שבו תחולק. במקרה כזה, כמו גם כשאין צוואה והדירה עוברת בירושה לפי דין, קיימות למעשה האופציות הבאות:
| אפשרות | הערות |
| הותרת המצב על כנו וניהול הדירה באופן משותף | לא תמיד מומלץ. |
| פירוק שיתוף בדירה בין היורשים | אחד היורשים קונה את חלקי היורשים האחרים או שהדירה נמכרת לצד שלישי והיורשים מתחלקים בתמורה. |
| חלוקה בעין | פתרון נדיר יחסית בדירות מגורים. |
אם היורשים מחליטים להיות הבעלים במשותף של הדירה, כדאי שזה יהיה על בסיס הסכם שיגדיר את החובות והזכויות כלפי הנכס למניעת מחלוקות, סכסוכים או אי-הבנות.
אל תקחו שום דבר כמובן מאליו. יש להתייחס לא רק לתשואה ולתמורה אלא גם לתחזוקה, תשלומים, מסים וכו'. כולל, אם צריך, מנגנון עתידי לפירוק השיתוף באופן מוסכם. הניסיון מלמד שבד"כ ההחלטה לשמור את הנכס וליהנות מפירותיו מייצרת מצב שבו מרבית הנטל לטיפול בדירה נופל על יורש אחד (או על אחד מילדיו), ותחושת חוסר השוויון היא "מתכון לצרות".
פירוק שיתוף בהסכמה
פירוק שיתוף בדירת ירושה בהסכמה נעשה על ידי הסכם בין היורשים. במסגרת הסכם זה ניתן לאפשר ליורשים לקנות זה את חלקו של זה, לחלק את הדירה ביחד עם נכסים נוספים בעיזבון או למכור אותה תוך חלוקת תמורתה ביניהם. כפי שצוין לעיל, לוחות הזמנים משפיעים על היבטי מיסוי וכדאי לקחת אותם בחשבון מראש ובכפוף להתייעצות. החוק מתיר ליורשים להגיע להסכמות גם בניגוד לחלקם בירושה לפי דין ואפילו בניגוד לחלקם בהתאם לצוואה שאושרה כדין.
הסכם בין יורשים עשוי לייתר הליכים משפטיים ארוכים, מתישים ויקרים. כדאי מאד שההסכם ייעשה בליווי משפטי מצד משרד עורכי דין שגם בקיא בדיני ירושות וצוואות וגם מתמחה במקרקעין ונדל"ן. זאת, בכדי להגיע באמת להסכם הוגן, מקיף, יציב ובר ביצוע בלוחות זמנים קצרים ונוחים.
פירוק שיתוף בין יורשים בהעדר הסכמה
במידה שהיורשים לא מצליחים להגיע להסכמה בנוגע לפירוק השיתוף בדירה שירשו, ניתן לבקש מבית המשפט לענייני משפחה להורות על פירוק השיתוף בנכס. למשל, בקשה לבית משפט למינוי כונס נכסים או מנהל עיזבון אשר ינהל את מכירת הנכס לצדדים שלישיים, ויחלק את תמורתה בין היורשים (קראו למשל על קניית דירה בכינוס נכסים).
בחירה בנתיב זה תהיה כרוכה בתשלום שכר הטרחה של כונס נכסים ולעתים אף להביא למכירה של הנכס במחיר הנמוך משוויו בשוק. בד"כ כונס הנכסים או מנהל העיזבון מזמין שמאות אובייקטיבית לנכס, מפרסם אותו בפלטפורמות שונות, עורך סיור/ים במקום, בודק הצעות רלבנטיות, מקיים סוג של "מכירה פומבית" (התמחרות) וממשיך עם ההצעה הטובה ביותר.
הליך המכירה הנ"ל יכול להיות מפוקח על ידי בית המשפט אשר מינה את מנהל העיזבון או כונס הנכסים, והיורשים מקבלים גם ביטחון מבחינה זו.
לסיכום
פירוק שיתוף דירה בירושה יכול להיעשות בהסכמה או בכלים משפטיים. מומלץ להתייעץ עם עורכי דין הבקיאים בתחום מהרגעים הראשונים. למשל, רבים אינם יודעים שהמשמעות של רישום הזכויות בטאבו עלולה לגרום לחיוב במיסוי מקרקעין, ומדובר על דוגמה אחת מיני רבות.
כדאי לפנות למשרדי עורכי דין שמתמחים גם בדיני צוואות וירושות וגם בדיני מקרקעין ונדל"ן (לרבות מיסוי מקרקעין). זאת בכדי לקבל מענה לכל השאלות שעומדות על הפרק ולהביא את הסוגיה לסיום האפקטיבי, המהיר, המשתלם, הנכון וההוגן ביותר. זכרו שאת הפירוק של השיתוף בדירה עושים פעם אחת, אבל משפחה נשארת לנצח.
מאמרים משלימים למאמר זה:
- זכויות בן/בת הזוג שנותר בחיים
- פירוק שיתוף בעסק בירושה.
- מיסוי דירות ירושה.
- תשלומי איזון בחלוקת ירושה.
