בצל מחירי הנדל"ן המאמירים, ישראלים רבים מחפשים פתרונות לרכישת דירה, לרבות פתרונות "יצירתיים" כמו קניית דירה מכונס נכסים. זאת, מתוך הנחה, שדירות שמוצעות למכירה בהליך זה תהינה זמינות בתקציבים אטרקטיביים ביחס למחירן "בשוק החופשי".
עד כמה הדבר משמעותי? אין תשובה חד משמעית. הניסיון מלמד שדירות מכונס נכסים נמכרות לעתים בפערים קלים מהערכת שווין, אך לא מדובר בנוסחה אחידה. יש מצבים שבהם המחירים של הדירות האלה יהיו אפילו גבוהים מהערכות שווי וחשוב לזכור שעסקה לקניית נכס מכונס נכסים היא מורכבת ומאתגרת ביחס לעסקה "רגילה". לא כל הפרמטרים "נכנסים בחשבון היבש" כמו לדוגמה טרחה, מתח, עיכוב בלוחות זמנים, קושי בקבלת מצגים בקשר למצב מערכות הדירה ועוד.
שקיפות, ביטחון וחובת נאמנות אובייקטיבית
רבים רואים ברכישת דירה מכונס נכסים בתור "עסקה בטוחה יותר" ביחס לעסקאות בשוק החופשי. בראש ובראשונה לאור מעורבותו של בית המשפט אשר מפקח על ההליך מתחילתו ועד לסופו. ממינוי הכונס והגדרת תפקידו, ועד לחתימה על החוזה ואישור ההצעה הרלבנטית.
יתרון בולט נוסף בשקיפות נוגע לשווי הנכס. אחד מהצעדים הראשונים שהכונס עושה לאחר מינויו הוא קבלת חוות דעת שמאית לגבי שווי הדירה, גם "בשוק החופשי" וגם "במימוש מהיר". כלומר, בניגוד לעסקאות "רגילות", הקונה מכונס נכסים יכול לעיין בשמאות אובייקטיבית המהווה נקודת פתיחה טובה לגיבוש הצעת מחיר.
בית המשפט לא יאשר את העסקה אלא כשהנכס הוא ללא זכות נוגדת, ללא שעבודים, ונקי בלי חובות. כונס הנכסים מכהן בתור "ידו הארוכה" של בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל, וחלות עליו חובות אמון ותום לב אובייקטיביות ונטולות אינטרסים זרים. הוא לא משרת את בעל הנכס, לא את הנושים ולא את המציעים.
מהו הליך כינוס נכסים ואיך נכס מגיע לכינוס נכסים?
קודם כל עלינו להבין מהו כינוס נכסים ואיך דירות מגיעות מלכתחילה להימכר תחת מטריה זו.
בחלק ניכר מן המקרים כינוס נכסים נולד בשל צבירת חוב על ידי בעל הנכס. בין אם חוב לבנק בעקבות אי עמידה בתשלומי משכנתה ובין אם בגין כל קריסה כלכלית אחרת (עסקית, אישית, רפואית וכו'). בד"כ מדובר על קושי לעמוד בתשלומי המשכנתה והנושה המרכזי הוא בהתאם – הבנק.
אופציה נוספת ושכיחה היא בפירוק שיתוף בנכס כשהבעלים לא מסוגלים לעשות את זה בעצמם, ואין מנוס ממתן המפתחות (תרתי משמע) לכונס נכסים. סיטואציה זו מאפיינת הרבה הליכי גירושין, פירוק דירה בירושה, שותפים להשקעה בנדל"ן שרוצים להפריד כוחות וכדומה.
מבחינה פורמאלית הליך כינוס נכסים מתחיל עם צו בית משפט שבמסגרתו ניהול הנכס נלקח מבעליו לטובת מכירתו על ידי כונס הנכסים, שהוא בד"כ רואה חשבון או עורך דין. פעמים רבות הדבר נעשה במסגרת הוצאה לפועל כאשר כ-25% מהתיקים בהוצל"פ שכוללים מינוי כונס נכסים עוסקים במימוש דירות מגורים או נכסי מקרקעין.
הכונס ממונה רק לניהול ופיקוח על הנכס ועל הליך מכירתו. הוא איננו הבעלים של הדירה או הבית בשום שלב. כך גם הכונס חב באחריות ולעתים נדרש להפקיד ערבות בבית המשפט שעלולה להיפרע אם הוא יפגע בנכס בזדון, יתרשל בתפקידו וכדומה.
עד להשלמת המכירה הכונס אחראי על שמירה על הנכס ועל מענה לסוגיות שונות שקשורות בו. עליו להוביל את תהליך ההתמחרות בין המציעים השונים. עם ביצוע המכירה, לאחר שאושרה על ידי בית המשפט, כונס הנכסים אחראי על חלוקת הכסף (בקיזוז הוצאות) בין הזכאים השונים.
שלבים מרכזיים בקניית דירה בכינוס נכסים:
- איתור הנכס – דירות ובתים שמוצעים למכירה בהליכי כינוס נכסים מפורסמים במנגנונים שונים כמו עיתונות מודפסת, אמצעי תקשורת דיגיטליים ואפילו על ידי מתווכים או משרדים שעוסקים בכינוס נכסים.
- יום סיור – כונס הנכסים הוא איננו "מוכר פרטי" ועל כן הוא קובע יום סיור בנכס שאליו מגיעים כל המתעניינים. לעתים נקבעים שניים-שלושה ימי סיור. ימי הסיור הם חשובים ביותר לא רק בשל ההזדמנות לראות את הנכס אלא גם בזכות העובדה שהם חושפים את "רמת התחרות עליו". לדוגמה, אם מגיעים ליום הסיור עשרות מתעניינים, סיכויי הזכייה קטנים בהתאמה. כדאי לשים לב גם לכמות המציעים שמחפשים דירת מגורים (לעומת משקיעי נדל"ן), שכן אלו רוכשים שמוכנים בד"כ לטפס בהצעותיהם, עד קרוב למחיר השוק ויותר. במידה שמתקיימים שני ימי סיור או יותר, כדאי להגיע לכולם בכדי להגדיל את הסיכוי להצלחה.
- בדיקות לנכס – יש לבצע לנכס בדיקות משפטיות, תכנוניות והנדסיות, כמו שעושים לפני כל קניית דירה וביתר שאת. כונס הנכסים לא חייב לערוך לנכס בדיקות והוא לא מחויב לדווח על פגמים או בעיות (אלא אם עלו בבחינת שמאות המבוצעת לפי הזמנתו, ובמקרים אלו יציג את השמאות לעיון המציעים). זאת בניגוד לעסקה "רגילה" שבה המוכר צריך להיות שקוף מול הקונה. הדירה נרכשת As-Is והבדיקות המקדימות הללו הן קריטיות.
- הגשת הצעה והפקדת ערבות – נכסים מכונס נכסים נמכרים לרוב בהליך "התמחרות". על מנת להשתתף בהליך זה יש להגיש הצעה ולהפקיד ערבות שנגזרת מגובה ההצעה (בדרך כלל 10%-5%). שימו לב שהערבות הזו עלולה להיות מחולטת אם ההצעה תיבחר אבל הקונה יסוג ממנה. לא מדובר בעניין של מה בכך אלא בסכומים שיכולים להגיע לכדי מאות אלפי שקלים (נוכח מחירי הנדל"ן בישראל). כדאי שלא להגיש הצעות נמוכות מדי (למשל, 40%-50% מתחת למחיר השוק) משום שכונס הנכסים רשאי שלא להזמין מציעים לפגישה אם הוא סבור שהצעותיהם "לא רציניות".
- התמחרות – לאחר שמסתיימת התקופה שהוקצבה להגשת הצעות, כל מגישי ההצעות מגיעים למשרד כונס הנכסים ומתנהלת סוג של "מכירה פומבית" לבחירת הרוכש.. החל משלב זה, אלא אם הוסכם אחרת, הבעלים המקוריים של הנכס רשאים ליהנות מזכות קדימה בהשוואת ההצעה שנבחרה. כדאי להגיע לשלב ההתמחרות עם "מחיר יעד סופי". רבים מהמציעים, במיוחד חסרי הניסיון, נוטים להיסחף בלהט הרגע ו"לקפוץ מעל הפופיק". ונזכיר, הצעה שתזכה ולא תמומש עלולה להביא לחילוט הערבות הגבוהה. בזמן ההתמחרות יש לשמור על שיקול דעת, "דיסטנס" מהמציעים האחרים, לעלות בהדרגה וברגע שהמחיר עובר את הרף: לקום ולצאת. לא להישאר בכדי להימנע מטעויות.
- חוזה – כונס הנכסים מבקש את אישורו של בית המשפט להצעה הזוכה, וככל שהיא מאושרת, ניתן לגשת לחתימה על חוזה וביצוע עסקת המכר. ניתן גם לחתום על חוזה ולהפקידו לאישור בית המשפט כהסכם מותנה באישור.
תשובות לשאלות נפוצות
מי מתאים לרכישת דירה מכונס נכסים? דירה מכונס נכסים מתאימה לכל אחד אבל חשוב להכיר את ההליך לפני ולהתייעץ עם עורך דין הבקיא בנושא. יש להבין שמדובר בעסקה מורכבת ומסובכת יותר מרכישת "דירה רגילה". הדירה אולי תהיה זולה יותר, אבל בהליך המכירה מעורבים גורמים נוספים וביניהם כונס נכסים, בית משפט, ולעתים בעל נכס שלא בהכרח רוצה למכור (ואולי אפילו גר במקום עם משפחתו).
האם הדירה "בעייתית"? רבים חושבים שדירות מכונס נכסים הן "דירות בעייתיות" אבל המציאות היא דווקא הפוכה. לאור המעורבות של בית המשפט וכונס הנכסים, הדירה תימכר כשהיה "נקייה" לחלוטין. ללא שעבודים, עיקולים, חובות, זכויות לצדדים שלישיים וכדומה (יש גם הוראת חוק מפורשת שקובעת זאת). כונס הנכסים אחרא לפנות את הדירה מיושביה ועל נקיטה בהליכים במידה שהם מסרבים.
מה יותר מהיר – עסקה רגילה או דירה מכונס נכסים? כונס נכסים צריך לבצע את המכירה בהקדם משום שיש נושים שזכאים לפירעון החוב כלפיהם. עם זאת, עסקה למכירת נכס מכונס נכסים כוללת גם הליכים שלא קיימים בעסקאות רגילות ובראשם תקופת המתנה לקבלת ההצעות. יש לזכור שפעולות שונות של כונס הנכסים דורשות אישור מהוצאה לפועל או בית המשפט, וכל אישור כאמור יכול לייצר עיכובים. רצוי לדעת שיכולים להיות עיכובים אחרי החתימה על החוזה כתוצאה מעיכובים בבית המשפט, שינויים בסטטוס של החייב בהוצאה לפועל ועוד. כונסי נכסים בדרך כלל לא מתחייבים מראש על תאריך למסירת הדירה אלא תחת אישורו של בית המשפט, והקונים אמורים להיות מודעים לקיומם של פערי זמנים אופציונאליים.
