כ-40% מהדירות שנקנות בישראל בכל שנה הן דירות חדשות מקבלן. במאמר הקצר הבא נעסוק במספר היבטים משפטיים חשובים שנוגעים לקניית דירה חדשה ונסביר מדוע מומלץ (בלשון המעטה) להיות מלווים על ידי משרד עורכי דין שיבחן את הסכם המכר והתהליך מתחילתו ועד לסופו.
הערה חשובה: עורך הדין של הקבלן שהרוכשים נדרשים לשלם את שכר טרחתו בחוזה הוא לא עורך דין שמייצג את הקונים. תפקידו הוא לטפל בנושאים משפטיים שקשורים לרישום הנכס והבית המשותף מול הרשויות. תשלום שכר הטרחה של עורך הדין של הקבלן בחוזה לא כולל קבלת שירותים משפטיים לרוכש פרטני כזה או אחר.
הסכם לטובת הקבלן באופן מובהק
אחת הנקודות הקריטיות בכל רכישת דירה חדשה מקבלן היא ההבנה שההסכם הגולמי שניתן לרוכשים נוסח על ידי עורכי דינו של הקבלן שהינם עורכי דין בעלי ניסיון עשיר ורב בעסקאות מכר מסוג זה. החוזה מוטה באופן חד וברור לטובת הקבלן על כל הפרקים והנספחים שבו.
רק ייצוג משפטי הדוק יסייע באיזון וביצירת הקרקע הנכונה להתקדמות לרכישה. "ההטייה המבנית" של ההסכם נוגעת לנושאים רבים כמו לוחות זמנים, תשלומים, הגנות, הפרות, תרופות וכיוצא באלה.
עורך דין מטעם הרוכשים יכול להביא לשינויים בהסכם תוך ניהול משא ומתן הוגן ואפקטיבי, מבלי לפגוע בעסקה אך מבלי לרכוש "חתול בשק".
בדיקת היזם והקבלן, בדיקות לנכס ולמצב הקנייני
השלב הראשון בבחינת ההסכם הוא סדרה של בדיקות קנייניות שנוגעות למגרש של הבניין, לזכויות הקבלן על הקרקע ולהיבטים ספציפיים בהתאם. זאת, בכדי לוודא שאין כל מניעה משפטית מבחינתו של הקבלן להתקדם להתקשרות בהסכם למכירת דירות בפרויקט.
במסגרת הבדיקות הנ"ל עורך הדין של הרוכשים יבדוק, למשל, האם הקבלן עומד בתשלומים שחלים עליו מכוח החוק לרבות מיסים ואגרות לטובת קבלת היתר הבנייה. עורך הדין של הרוכשים ידרוש מהקבלן גם להציג בפניו "טופס 50" שמהווה אישור מטעמה של רשות המסים לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה). אישור שיש לו משמעות רבה בשלב של רישום הרוכשים בתור הבעלים של הדירה או בהעברת זכויות לצד שלישי.
בכל הנוגע להיתר הבנייה, עורך הדין יבחן האם ההיתר מתאים לפרויקט וככל שההיתר טרם התקבל אזי האם נקבע מועד להשלמת שלב זה. לא אחת, עורך הדין של הרוכשים יכניס להסכם סעיף שבו חריגה מלוחות הזמנים להיתר הבנייה תהווה עילה לביטול ההסכם, כולל השבת סכומים עם ריבית, הצמדה, שכ"ט עו"ד אם שולם במעמד החתימה ועוד.
היות שברוב המקרים הרכישה תהיה מחברה יזמית אשר מתקשרת עם קבלן מבצע (ולעתים גם קבלני משנה), חשוב לעמוד על זהות כל המעורבים בפרויקט במסגרת החוזה. רצוי לקבוע בחוזה שכל הקבלנים שיועסקו בפרויקט יהיו קבלנים רשומים בהתאם לחוק, בעלי ניסיון וידע בעבודות הבנייה הספציפיות.
ערבויות
ברכישת דירה מקבלן, בניגוד לרכישת דירה יד שנייה בשוק הפרטי, יש לוודא שניתנת לקונים ערבות בנקאית לפי הוראות חוק המכר (דירות) כנגד כל אחד מתשלומי התמורה. מומלץ לקבוע בהסכם מנגנון שלפיו החזרת הערבויות לקבלן תהיה בהתאם להגנות אחרות כמו רישום הערת אזהרה, העמדת מכתבי החרגה לשעבודים בגין הלוואות שנטל הקבלן ומסירת מפתח.
תוספות ושינויים במפרט
הקבלן מציע בחוזה מפרט אחיד אשר נתון לשינויים ותוספות בהתאם לרצון הרוכשים. למשל, מטבח, כלים סניטריים, ריצוף וכדומה. רוכשים רבים מבקשים לבצע שינויים בנכס לפני הכניסה והדברים צריכים להיות מוגדרים היטב בחוזה לטובת כל הצדדים. הן מבחינת המחיר והן מבחינת לוחות הזמנים.
מסירת הדירה ולוחות זמנים
הסכם לרכישת דירה מקבלן כולל התייחסות למסירת הדירה כשהיא גמורה, ראויה למגורים ולאחר קבלת טופס 4 (טופס אכלוס). לרבות חיבור לכל התשתיות הנדרשות (גז, חשמל, מים וביוב) וגישה לחניונים, למחסנים, לחדרי דיירים וכו'. הסכם המכר מול הקבלן מכיל הגדרה ברורה בנוגע למועדים לפרצלציה ורישום הבית המשותף.
סוגיה חשובה שכדאי לדאוג שמופיעה בחוזה היא קבלת מכתב החרגה סופי מהקבלן לפני הכניסה וזאת בכדי לדעת שהדירה משוחררת לחלוטין מהשעבוד הכללי של הפרויקט (כאשר הפרויקט נעשה תחת ליווי בנקאי). זאת, גם אם הקבלן, במעמד המסירה של הדירה הספציפית, טרם פרע את החוב כלפי כל הדירות האחרות במיזם. בהעדר מכתב החרגה סופי ייתכן שהקונה יתקשה לקבל מימון מהבנק שלו לטובת משכנתה.
מה לגבי איחורים במסירה? איחורים במסירת דירות אינם לצערנו תופעה נדירה. דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי משרד הבינוי והשיכון מצא שבכ-26% מעסקאות המכר יש איחור של יותר משלושה חודשים ושהאיחור הממוצע הוא כ-5 חודשים. ברכישת דירה מקבלן יש לוודא שהחוזה כולל התייחסות לאיחורים אלה, לרבות תרופות וסנקציות.
במאמר מוסגר נציין שבישראל יש לעתים "נסיבות מיוחדות" שיכולות לגרום לאיחור במסירה ואשר אינן תלויות בהכרח בקבלנים, כמו מצבים ביטחוניים. רצוי שהסכם המכר יקח בחשבון גם היבטים מסוג זה ולא יותיר אותם למחלוקות מיותרות בהמשך.
תקופות הבדק והאחריות
רכישת דירה חדשה מעניקה לקונים הגנות מכוח החוק לתקופות משמעותיות של בדק ואחריות. במהלך תקופות אלה, הדיירים זכאים לבקש ולקבל תיקונים ללא עלות לליקויי בנייה שיתגלו בנכס. תקופות הבדק והאחריות תחומות בזמן ומפורטות בחוק המכר (דירות).
עורכי דין שמייצגים רוכשים מוודאים שהדברים מועלים עלי כתב בחוזה. כך גם לגבי סטיות מותרות בחומרים ובגודל הדירה שמעל לרף מסוים עלולות להגיע אפילו לכדי הפרה יסודית של ההסכם (המאפשרת ביטול וקבלת מלוא הכספים חזרה).
לסיכום,
משרד עורכי דין גל רוסבי מור מייצג רוכשים רבים של דירות חדשות בישראל. משרדנו מכיר היטב את חוזי המכר המוצגים על ידי החברות היזמיות ויודע לשמור על האינטרסים של לקוחותיו לאורך כל הדרך. בין מבחינת לוחות זמנים, בין מבחינת הסדרי תשלום ובין אם בכל הנוגע להפרות לגבי ליקויי בנייה או פערים בין המובטח לביצוע.
