פינוי בינוי היא מיזם להתחדשות עירונית שמבוסס, בהתאם לשמו, על פינוי המבנים הישנים ובינוי בניינים מודרנים וגדולים במקומם.
בעלי הדירות נהנים מדירות חדשות ואיכותיות (כולל ממ"ד, חידוש שטחים ציבוריים, מעלית ובד"כ גם חניות ומחסנים), והיזמים זכאים לרווח שמניבה מכירת הדירות שנוספו. לפי נתוני הדוח העדכני של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית (שפורסם ב-2024) מדובר בסקטור הצומח ביותר בענף הבנייה הישראלי.
בשנת 2023 לבדה הצטרפו כ-41,000 דירות למלאי התכנוני במסגרת מתן תוקף ליותר מ-120 תוכניות פינוי בינוי, וניתנו היתרי בנייה ללמעלה מ-20,000 יחידות דיור. כ-12 ערים מובילות חתמו לאחרונה על הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית והעלו במאות אחוזים את היקף היתרי הבנייה מכוח פינוי בינוי.
ממשלת ישראל פועלת אף היא בנושא עם תקציבים ממשלתיים ייעודיים להסרת חסמים והרחבת הסכמי מסגרת עם רשויות מקומיות. כולל ניסיון למצוא פתרונות לקידום התחדשות עירונית של פינוי בינוי בפריפריה, היכן שזכויות הבנייה לא גבוהות מספיק בכדי להישען רק על השוק הפרטי.
כך גם בשנת 2024 הושלמה חקיקה שמסייעת לקידום פינוי בינוי והתחדשות עירונית ובמסגרתה פתרונות לדיירים מבוגרים, סיוע לרשויות לקדם תהליכי התחדשות עירונית עם התחשבות במגוון צרכי הציבור, מענה להתחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד ("התחדשות בניינית"), התייחסות לשיקולי מיסוי שונים ועוד.
פינוי בינוי בתקופת מלחמה
מלחמת חרבות ברזל הדגישה ביתר שאת את הדחיפות שבקידום פרויקטים של פינוי בינוי. יסכים על כך כל מי שגר במרכז ונאלץ לשהות בחדר מדרגות בזמן אזעקה או למהר באמצע הלילה למקלט הציבורי שאין איש שמתחזק אותו כיאות.
בפינוי בינוי, מעבר לחיזוק המבנים מפני רעידות אדמה, מדובר בפרויקטים בעלי תועלת ביטחונית. הבניינים חזקים יותר כנגד איומים תלולי-מסלול והדיירים מקבלים ממ"דים כחלק מהבנייה החדשה (כיום חסרים בישראל מאות אלפי ממ"דים. רבים מהם באזורים העירוניים הוותיקים שמתאימים להתחדשות עירונית, ומטווחים תדיר על ידי ארגוני הטרור).
תפקידו של עורך הדין בפינוי בינוי
בין בעלי המקצוע שלוקחים חלק בפרויקט של התחדשות עירונית, יש לעורך הדין תפקיד מהותי וחשוב. מעורבותו הינה בעלת ערך רב מבחינת בעלי הדירות כבר מהשלבים הראשונים של המיזם.
משרד עורכי דין בעל ניסיון יכול לסייע בנושאים משמעותיים כגון מיסוי, זכויות בנייה, עבירות בנייה, מחלוקות בין הדיירים בנוגע לזכויות, פתרונות למאבקי עבר מהדורות הקודמים, מענה לדיירים מבוגרים שזקוקים לתשובות ייעודיות, שאלות בדבר השכירות החלופית ועוד.
כך גם עורך הדין אחראי לספק פתרונות לדיירים בהיבטים של ערבויות ובטוחות, ובחתימה על הסכמים עם כל בעלי המקצוע בדרך (בראשם כמובן היזם). חשוב לבחור במשרד עורכי דין בעל ניסיון בפרויקטים מורכבים ומאתגרים של התחדשות עירונית.
איך מתנהל פרויקט של פינוי בינוי?
פינוי בינוי מיועד להתחדשות עירונית של מתחמים שלמים. המימוש של הפרויקט דורש הוצאת היתר בנייה על בסיס הכנה ואישור של תוכנית מפורטת.
קידומו מותנה בהסכמת רוב של 66% לפחות מקרב בעלי הדירות והתקשרות עם יזם לטובת הביצוע. רצוי מאד שהפרויקט יתנהל ביחד ובעידוד הרשות המקומית, עם שקיפות מלאה מול העירייה ורתימתה להצלחת המיזם. הניסיון מלמד שככל שהרשות המקומית מאמינה יותר בפרויקט ותומכת בו, כך סיכויי הצלחתו לאורך זמן גדלים בהתאמה (והפוך).
מנהל הרשות להתחדשות עירונית יכריז על מתחם פינוי בינוי כאשר יש במקום לכל הפחות 24 דירות וההצעה תביא להכפלת מספרן או ל-70 יחידות דיור (הגבוה מביניהם). קיימת כיום גם אופציה של "התחדשות בניינית" המספקת פתרון של פינוי בינוי לבניינים בודדים.
נכון להיום יש שני מסלולים מרכזיים לקידום פרויקטים של פינוי בינוי. מסלול רשויות מקומיות שבו הרשות היא זו שיוזמת את המתחם ומסלול מיסוי שמיועד לקידום על ידי יזמים בשוק הפרטי.
שלבים מרכזיים בפרויקט במסלול שוק פרטי:
- ביצוע בדיקות מקדמיות להתאמה לפינוי בינוי.
- כינוס בעלי דירות והסמכת נציגות דיירים.
- התקשרות עם משרד עורכי דין.
- אישור העירייה לאחר הסמכת אדריכל, שמאי, הכנת דו"ח פיננסי וכמובן גיבוש חלופה עקרונית.
- מכרז יזמים והתקשרות עם יזם.
- אישור תב"ע וקבלת היתר בנייה.
- ביצוע (הריסת הבניין הקיים ומעבר למגורים בשכירות חלופית).
- כניסה לדירות החדשות.
פינוי בינוי, שאלות נפוצות שרבים שואלים
מהי ההסכמה הדרושה לפינוי בינוי? על פי החוק כיום נדרשת הסכמה של 66% מקרב בעלי הדירות. הניסיון מלמד שרצוי להגיע להסכמות רחבות יותר ואפשר לעשות את זה עם מנהלים נכון התנגדויות ומסירים חסמים. כולל פתרונות יצירתיים.
אילו מיסים אדרש לשלם? הכרזה על מתחם פינוי בינוי מקפלת בחובה יתרונות מיסוי שונים כולל הטבות במס רכישה, מס שבח ומס ערך מוסף (מע"מ) על שירותי הבנייה. בעלי הדירות יכולים גם לבקש ולקבל דחיית מועדי חבות מס לשלבים של הביצוע בפועל. הטבות מס נוספות קשורות להיטל השבחה בעקבות אישור מתחם פינוי בינוי, ובמדרגות של 25%, 50% ואפילו 100% (כפוף להחלטת הרשות המקומית).
האם דיירים וותיקים זכאים לזכויות מיוחדות בפינוי בינוי? מתחמי פינוי בינוי מתמקדים מן הסתם באזור האורבני הוותיק וכפועל יוצא מכך הם נוגעים תדיר לדיירים מבוגרים שגרים במקום. החוק בישראל מעניק הטבות ייחודיות לבעלי דירות בני 70 ומעלה (כמו גם לדיירים שהינם חולים סופניים).
אלו ערבויות נהוג לקבל בפרויקט פינוי בינוי? הניסיון מלמד שרצוי (מאד) לדרוש ערבויות בהתחדשות עירונית עוד לפני החתימה על ההסכם מול היזם. בכלל זה יש לשים לב לערבויות הבאות: ערבות חוק מכר, ערבות שכירות בנקאית אוטונומית, ערבות ביצוע וערבות מסים (כולל ערבות היטל השבחה). כך גם כדאי לוודא ערבות בדק לתקופה מסוימת לאחר האכלוס (כפתרון, למשל, לליקויי בנייה) או ערבות רישום להבטחת רישום הבית המשותף. במידה שהיזם הקים חברת-בת ייעודית לפרויקט הספציפי, כדאי לדרוש ערבות של חברת האם.
האם ניתן לממש את הנכס הקיים לפני הכניסה לדירה החדשה? כן, בוודאי. בכל שלב בעלי הדירות יכולים לממש את הנכס, ואפילו במהלך תקופת הביניים שבין ההריסה לאכלוס (כשאין למעשה דירה חדשה).
