מס רכישה הוא מיסוי מקרקעין שחל על כל מי שרוכש זכות במקרקעין, כולל כמובן רכישת דירה מגורים. ברכישת דירת מגורים, שיעורי המס תלויים הן במחיר הדירה, הן בבעלות על דירות אחרות והן בנסיבות אישיות שונות (למשל, אוכלוסיות שזכאיות לפטורים והנחות).
חישוב מס רכישה הוא אלמנט קריטי בעסקת מכר משום ששיעורי המס מטפסים תדיר לסכומים משמעותיים. בטקסט הקצר הבא ניגע בעיקרי הדברים ונדגיש כמובן שבכל התמודדות עם מס רכישה כדאי להתייעץ עם עורכי דין העוסקים בתחום. זאת בשביל לוודא שמצד אחד הרוכשים ממצים את מלוא זכויותיהם וההטבות שהם עשויים להיות זכאים להן, ומצד שני נמנעים מחריגות תקציביות שעלולות "להסתבך" בעתיד.
מי חייב במס רכישה?
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע שרכישת זכות במקרקעין חייבת במס רכישה. המס נגזר משוויי הנכס לפי המחיר המלא שמשולם למוכר, ובמידה שמדובר על עסקה של דירה חדשה מקבלן, אזי המחיר כולל גם את המע"מ.
שימו לב שמס רכישה חל על התא המשפחתי ולא ניתן "להתחמק" על ידי רישום זכויות בנכס רק על שם אחד מבני הזוג או ילדים קטינים. קיימת בעניין זה "חזקת התא המשפחתי" אשר מי שטוען להיעדרה צריך להוכיח זאת.
איך קובעים את שווי הנכס לטובת מס רכישה?
קביעת שווי הנכס לטובת מס רכישה יכולה להיות לפי שומה עצמית שמבוססת על הצהרה על הרכישה על ידי הרוכש של הזכות במקרקעין. הרוכש מצהיר על הסכום ששילם על הדירה ועל שומת המס שעליו לשאת בה כפועל יוצא מכך.
מנהל מס שבח יכול לקבל את השומה העצמית או לחלוק עליה ולערוך שומה "לפי מיטב השפיטה". שומה יכולה להיות מחושבת לפי הנתונים שנמסרו למנהל על ידי הרוכש או בכפוף לשיקול דעתו אם נתונים כאמור לא נמסרו. בשומה לפי מיטב השפיטה הרוכש יזומן לדיון לפני קבלת ההחלטה על השומה וגובה השומה יוגש עם נימוק. ניתן כמובן לערער על שומת מס הרכישה.
מדרגות מס רכישה
מדרגות מס רכישה מתעדכנות מדי שנה בהתאם למדד שירותי דיור בבעלות דיירים בשנה שחלפה. נכון ל-2024, מדרגות המס הן:
- 0% – משווי של 0 שקלים עד כ-1.978 מיליון שקלים.
- 3.5% – משווי של כ-1.978 מיליון שקלים עד שווי של כ-2.34 מיליון שקלים.
- 5% – משווי של כ-2.34 מיליון שקלים עד שווי של כ-6.05 מיליון שקלים.
- 8% – משווי של כ-6.05 מיליון שקלים עד שווי של כ-20.18 מיליון שקלים.
- 10% – על כל סכום משווי של כ-20.18 מיליון שקלים ומעלה.
חישוב המס הוא מדורג. כך, למשל, דירת מגורים יחידה בשווי של 4 מיליון שקלים תמוסה בסכום של 3.5% על הנתח שנמצא במדרגה השנייה ובשיעור של 5% על הנתח שבתוך המדרגה השלישית.
מס רכישה על דירות להשקעה כולל רק שתי מדרגות: 8% מהשקל הראשון עד לסכום של כ-6.05 מיליון שקלים ו-10% על כל סכום מעבר לכך.
דירת מגורים יחידה
ההבדל המרכזי ביותר בין הרוכשים בישראל לגבי מס רכישה הוא בקשר שבין הדירה המסוימת לדירת המגורים. ככל שמדובר על דירת מגורים יחידה ולא על דירה נוספת (ואין זה משנה אם הדירה משמשת להשקעה או לכל מטרה אחרת), הרוכשים נהנים מפטור משמעותי.
דירת מגורים יחידה יכולה להיות גם דירה שגרים בה כרגע וגם שדירה שעומדים לגור בה. אם הרוכשים מתכננים למכור את דירתם ולקנות דירה חדשה, הם יכולים ליהנות מההטבות של דירת מגורים יחידה גם אם בפועל תהיה להם חפיפה של "שתי דירות" עד למכירת הנכס הקודם. תקופת החפיפה המקסימלית היא 24 חודשים במקרה של קניית דירה יד שנייה ו-12 חודשים במקרה של דירה חדשה מקבלן.
לעתים המדינה מחליטה להאריך תקופות הזמן הללו לאורך סיטואציות שונות (כמו לדוגמה, לאחרונה, בעקבות מלחמת "חרבות ברזל").
במידה שהרוכשים הצהירו שזו דירת מגורים יחידה, אך לא מכרו את דירתם הקודמת בתקופה האמורה, הם יחויבו בהפרש המס בבוא העת. מנגד, אם הרוכשים שילמו מס רכישה לפי "דירה נוספת", אך בפועל מכרו את הנכס אשר היווה קודם לכןדירת המגורים היחידה שלהם, הם עשויים להיות זכאים להחזר.
במאמר מוסגר נציין שגם מי שמוכר 2 דירות קיימות בשביל לקנות דירה מגורים יחידה יכול להיות זכאי לפטור במס הרכישה בהתקיים מספר תנאים נוספים.
אוכלוסיות מיוחדות הנהנות מפטור ממס רכישה
ישנן אוכלוסיות ספציפיות שזכאיות לעתים להנחה ואפילו פטור ממס רכישה, ובכלל זה נכים הסובלים מנכות של 100% או 90% בצירוף נכויות שונות, נכים קטועי גפיים בעלי נכות של 50% לפחות, עיוורים, נפגעי פעולות איבה, ניצולי שואה, הורים לילד הזכאי לגמלת ילד נכה, עולים חדשים ותושבים חוזרים וותיקים (השבים ארצה אחרי שנים רבות בחו"ל). את הזכאות לפטור יש לבדוק מול עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין שכן ישנם כמובן תנאים ותת-תנאים בכל הנחה/פטור וחובת שימוש בנכס על ידי מקבל הפטור.
מכירת זכות במקרקעין לקרוב משפחה ללא תמורה תהיה חייבת בשליש ממס רכישה רגיל, ובמידה שמדובר על בני זוג בדירת המגורים המשותפת אזי הפטור הוא מלא. קרוב משפחה לעניין תקנה זו יכול להיות בן/בת זוג, הורה, ילד, נכד, נין, חתן/כלה (בן/בת זוג של צאצא), ובמקרים מסוימים גם אחות או אח.
מתי משולם מס רכישה?
מס רכישה משולם עד 60 ימים מקבלת החזקה בנכס או חתימה על חוזה מכר, לפי המוקדם. אי תשלום מס במועד עלול לגרור לצבור ריבית והצמדה וכמובן לייצר בעיות חוזיות מול המוכרים.
