זיכרון דברים הוא מעין טיוטה מקדימה לחוזה מכר שמטרתה לייצר הסכמות לגבי התקדמות עתידית תוך שהצדדים "שומרים כביכול" את התחייבויותיהם זה לזה. בד"כ הקונה מתחייב להתקדם ברכישה בתמורה לסכום מסוים והמוכר מתחייב שלא למכור את הנכס לצד שלישי.
ברוב המקרים הצדדים מציינים בזכרון דברים את הפרטים הבסיסיים והמהותיים של העסקה לגביהם הושגה הסכמה (כמו מחיר או מועד העברת בעלות) ובסעיפיו האחרונים ישנה התייחסות למועד המתוכנן לחתימה על חוזה המכר.
האווירה שמלווה את זכרון הדברים היא מצד אחד של הסכמה על פרטים מסוימים ועיקריים, אך מצד שני ברור לצדדים שלא מדובר בחוזה סופי ושחוזה כזה ייערך בהמשך. המטרה של זכרון דברים היא להקנות שקט נפשי ותחושת ביטחון בנוגע לקיום העסקה, ולמנוע מצב בו היא "תתפספס". כל מי שחיפש במשך חודשים רבות דירה שמתאימה לצרכיו, וכל מי שניסה במשך תקופה ארוכה למצוא את הקונה המתאים לנכס, יכול בהחלט להזדהות עם הצורך ב"סגירת הפינות" הראשונית הזו.
זיכרון דברים – אליה וקוץ בה
חרף הוודאות המסוימת שמגולמת בעריכת זכרון דברים, המציאות מלמדת שהחסרונות של ההסכם עלולים לעלות על היתרונות בלשון המעטה. כראייה, נושא זה נדון רבות בבתי המשפט וזאת לא בכדי. הציבור בישראל פיתח אמנם מודעות גוברת לנושא בשנים האחרונות, אך נראה שעדיין קיים פער בין האופן שבו זיכרון הדברים נתפס בציבור הרחב לבין תוקפו המשפטי בפועל. מקל וחומר, כאמור, בשוק הנדל"ן התזזיתי שלנו.
בעוד שהתפיסה הרווחת היא שזיכרון הדברים הינו סיכום תמציתי ובלתי מחייב, שאפשר לסגת ממנו כל אימת שלא נחתם חוזה מכר, הרי שמבחינה משפטית מדובר לעתים במסמך מחייב. חוזה לכל דבר ועניין שעלול להעמיד את המבקש לסגת ממנו בפני תביעה והפסדים כספיים.
בית המשפט העליון התייחס לכך באחת מהפסיקה החשובות בנושא באופן הבא, "מסמך שנחתם בין צדדים למשא ומתן – המבטא הסכמה בדבר תנאים מסוימים של עסקה אך מוסיף וקובע כי ייחתם הסכם סופי בעתיד – עשוי בנסיבות מסוימות להוות חוזה מחייב, ובנסיבות אחרות ללמד כי מדובר אך בשלב ביניים במשא ומתן שאינו כובל את הצדדים בהסכמות שנכללו בו" (בע"א 9247/10).
תוקף משפטי של זיכרון דברים
בבחינת שאלת תוקפו המשפטי של הסכם זיכרון דברים, נלקחים בחשבון שני פרמטרים שעליהם להתקיים לפי חוק החוזים:
- גמירות הדעת – מרכיב המתייחס לכוונתם של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב. גמירות דעתם של הצדדים נבחנת הן באופן אובייקטיבי על סמך תוכן המסמך, והן ע"פ אמות מידה חיצוניות לפי נסיבות המקרה. כולל כמובן התנהגותם של הצדדים לפני, במהלך ולאחר חתימתם. כך גם יש לבחון את האופן שבו הצדדים ניסחו את קיומו של קשר מסוים בין המסמך לחוזה העתיד להחתם (מכונה "נוסחת הקשר").
- מסוימות – מרכיב המסוימות המתייחס להסכמת הצדדים לגבי הפרטים המהותיים של העסקה. בעבר הדרישה הייתה לכלול פירוט לגבי כל הפרטים המהותיים של העסקה כגון מהות הנכס, מהות העסקה, התמורה הכספית, זמני התשלום, הוצאות מסים וכדומה. כיום, מנגד, הדרישה פחות נוקשה, ולעתים מספיק שהמסמך יהיה מפורט דיו. כלומר ניתן להכיר בהסכם כמסוים גם אם לא מופיעים בו כל הפרטים אודות העסקה, אולם זאת בתנאי שניתן להשלים פרטים אלו על ידי הוראות החוק (בכפוף להוכחה שבמעמד החתימה הצדדים אכן התכוונו להשלמות אלו).
שימו לב שבין שני המרכיבים האלו מתקיימים יחסי גומלין. כלומר, גם אם דרישת המסוימות לא מתקיימת במלואה, קיומן של ראיות חזקות מספיק המצביעות על גמירות הדעת עשויות להוות גורם מפצה. כך גם חשוב לזכור שכאשר מדובר בעסקאות מקרקעין, על זיכרון הדברים לעמוד גם בדרישת הכתב.
חסרונות זיכרון דברים
על אף שחתימה על זיכרון דברים עשויה להיות צעד מפתה כאשר רוצים להבטיח את קיומה של עסקה מסוימת, היא טומנת בחובה מספר חסרונות משמעותיים. לכן, ככלל – אינה מומלצת. להלן פירוט חלק מהחסרונות הכרוכים בחתימה על המסמך:
- התחייבות לפני ביצוע בדיקות מקדימות חשובות – חתימה על זיכרון דברים מותירה מעט זמן לבדיקות מעמיקות וחיוניות של הנכס (רישום בטאבו, מצב הנכס, חוקיותו, מגבלות החלות עליו וכדומה).
- התעלמות מוקדמת מדי מפרטים "קטנים" לכאורה – זיכרון הדברים מתמקד בפרטיה העיקריים של העסקה, אך חוסר הסכמה על פרטים משניים וחשובים עשוי להתעורר לאחר החתימה, ולהוביל למחלוקות משפטיות אשר כדאי להימנע מהן.
- הערת אזהרה – החתימה על זיכרון דברים עלולה לאפשר לצד הקונה לרשום הערת אזהרה על הנכס, מה שעלול להקשות על מכירתו לצדדים שלישיים במקרה של מחלוקת. ביטול הערה כזו דורש הליך משפטי או הסכמה הדדית.
- היבטי מיסוי – מועד החתימה על זיכרון הדברים הוא קריטי מבחינת חישוב חובות המס ומועדי הדיווח על העסקה,. בנוסף, החתימה עשויה להוביל לחבות בתשלום דמי תיווך מלאים, זאת גם אם העסקה לא תצא לפועל בסופו של דבר.
ביטול זיכרון דברים?
הבסיס המשפטי לביטול זכרון דברים זהה בעיקרו לזה של ביטול חוזה אחר כפי שנקבע בדיני חוזים. מעבר לגמירות הדעת ומסוימות, ניתן לעתור לביטול זיכרון דברים בשל טענות כמו הונאה, חוסר תום לב, מרמה ועוד.
לסיכום,
זיכרון דברים, למרות היותו צעד מקובל בעסקאות מקרקעין, הינו מסמך שחתימה עליו עלולה להוביל להפסדים כספיים משמעותיים ולסכסוכים ממושכים. מומלץ בחום להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן לפני חתימה על מסמך כזה.
