מצאתם את הדירה שחיפשתם אבל יש בה חריגות בנייה ואתם מודאגים? רוצים למכור את הבית שגרתם בו עשרות שנים ומתלבטים מה לעשות עם המרפסת שסגרתם או הבנייה על הגג? קראו את המאמר הקצר שלפניכם שעוסק בהתמודדות עם חריגות בנייה ברכישת דירה יד שנייה או במכירת נכס.
נתחיל עם ההגדרה. חריגת בנייה היא כל מקרה של בנייה או הגדלה של שטח ללא היתר ובאופן בלתי חוקי. האכיפה נגד חריגות בנייה יכולה לבוא לידי ביטוי בסנקציות שונות החל מקנסות, דרך הריסה ואפילו – במקרים חמורים – כתב אישום פלילי. מצד שני, יש מצבים שבהם ניתן "להכשיר" בדיעבד חריגות בנייה או להימנע מסנקציות על ידי התמודדות נכונה עם ליווי משפטי צמוד.
דוגמאות של חריגות בנייה נפוצות:
- פיצול דירות ופיצול נכסים.
- סגירת חללים פתוחים ללא היתר.
- שימוש בנכס בניגוד לייעודו (למשל, שימוש מסחרי בשטח חקלאי).
- הוספת שטחים ללא היתר.
- הוספת חלונות ומפתחים ללא היתר.
- בנייה על הגג.
- חריגות מגבולות הבניין.
- חריגה מגובה מותר.
- הרחבת דירה ללא היתר.
- בניית פרגולה או סוכך באופן בלתי חוקי.
- בניית מחסן ללא היתר.
- הקמת גדר שחורגת מגבולות הגבהים המותרים.
- חפירת מרתף ללא היתר.
- ועוד.
איך מאתרים חריגת בנייה בנכס שעומד למכירה?
מוכרים רבים של נכסי יד שנייה מודעים בד"כ לחריגות שיש להם בבית/בדירה, אם כי יש גם מקרים שבהם המוכר לא יודע על החריגה. למשל, דירה שעברה בירושה או עבודות שבעל הנכס ביצע מבלי לחשוב שהן עולות כדי חריגת בנייה וכדומה. כמובן שאי ידיעת החוק איננה פוטרת מעמידה בו.
מבחינת הקונים, הדבר מסובך מזוויות אחרות. בעוד שיש חריגות בנייה שאפשר אולי לזהות "בעין בלתי מזוינת" מביקור בנכס, התמונה המלאה תתבהר רק על ידי אנשי מקצוע כמו חברות הנדסה, משרדי אדריכלים, שמאי מקרקעין וכמובן עורך דין שיערוך לנכס בדיקה משפטית מקיפה. בכל הנוגע לחריגות בנייה יש נכסים מסוימים "מועדים לפורענות" ובכללם דירות גן, דירות גג, בתים פרטיים, בתים ביישובים חקלאיים וכדומה.
בדיקת תיק הבניין והיתרי הבנייה
אחד השלבים החשובים בבדיקות המקדמיות לרכישת דירה יד שנייה הוא הבדיקה של היתר הבנייה ותיק הבניין. משרד עורכי דין שעוסק בתחום יבצע את הבדיקה הזו באופן מוקפד, כולל ביחד עם אנשי מקצוע רלבנטיים במידת הצורך.
ככל שהדירה ממוקמת בבית משותף הבדיקות המקדמיות לאיתור חריגות בנייה יכללו גם את ניתוח הנושא מתוך מסמכי הבית המשותף, תוך התמקדות בין הנכס לקיים לנכס שאושר בתשריט הבית המשותף.
מדוע כדאי להסדיר את חריגות הבנייה לפני הצעת הבית/הדירה למכירה?
חריגות בנייה מפחיתות את ערך הנכס בעיני כל קונה פוטנציאלי ויוצרות, מטבע הדברים, תחושה של "להכניס ראש בריא למיטה חולה". בנוסף החריגות מייצרות שורה של בעיות בתהליך הקנייה. למשל:
- משכנתה – קבלת משכנתה כפופה להערכת שמאי מקרקעין שנשלח למקום מטעם הבנק. השמאי של הבנק יזהה בנקל את חריגות הבנייה ויפחית משווי הנכס את ערכן, תוך שהוא לוקח בחשבון גם את העלות הצפויה ליישור קו מול החוק והיתר הבנייה.
- אישור עירייה – חריגות בנייה עלולות להקשות על קבלת אישור מהעירייה להשלמת העסקה נוכח חריגות בנכס (אישור שהוא הכרחי לביצוע עסקת המכר).
- קנסות, אכיפה, כתב אישום פלילי – החזקת נכס עם חריגות בנייה עלולה כאמור להוביל לקנסות, אכיפה ואפילו כתבי אישום פליליים.
- תביעה עתידית – חריגות בנייה שלא התגלו אלא לאחר השלמת עסקת המכר יכולות להיות עילה לתביעה אזרחית שתוגש על ידי הקונים.
הדוגמאות שהובאו כאן הן בבחינת מעט המחזיק את המרובה כאשר יכולות להיות בעיות רבות נוספות המצדיקות את הסדרת חריגות הבנייה בהקדם (עם או בלי עסקת מכר על הפרק).
ייזהר הקונה או ייזהר המוכר?
בעסקאות נדל"ן, קיימת לעתים נטייה למוכרים להסתיר פגמים או חסרונות בנכס (במודע או שלא במודע), בעוד שקונים רבים נוטים להימנע מבדיקות מקיפות שעלותן גבוהה. לא מעט מוכרים מסתמכים, לצערנו, על העיקרון של "יזהר הקונה". כלל לפיו הקונה היה יכול לבדוק את הנכס והצהיר בחוזה שהוא רוכש אותו As-Is.
ובכן, שימו לב. במידה שמתגלים פגמים לאחר הרכישה, הדבר עלול להוביל לסכסוכים משפטיים. דוגמה לכך היא פסק דין חשוב שהתקבל בבית המשפט העליון (ע"א 8068/11) ונקבע בו שהאחריות הגדולה יותר רובצת לפתחו של המוכר. זאת, תוך הדגשת "חובת הגילוי" שחלה על המוכר לגבי כל בעיה או חריגה בנכס שהוא מציע למכירה. הקונים, מנגד, קובע בית המשפט העליון, יהיו אחראים למצב בד"כ רק נוכח ידיעה ממשית על אי התאמה. כמובן שנציין כדיסקליימר שיש פסיקות שונות בנושא וכל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. המסקנות הן:
- המוכר חייב לגלות לקונים על כל חריגת בנייה בנכס כמו שהוא מחויב לגבי פגמים או ליקויים (שוליים או מהותיים). עליו לעשות את הגילוי בהקדם האפשרי ולא רק "ברגע האחרון".
- מוכרים נבונים יבצעו בדיקה עצמאית לנכס לפני שהם מעמידים אותו למכירה.
- עורך הדין של המוכרים צריך לפרט בחוזה את כל החריגות או הפגמים שידועים לצד אותו הוא מייצג.
האם אפשר להכשיר כל חריגת בנייה?
ישנן חריגות שאפשר להכשיר ויש חריגות שאין מנוס מהריסתן. למעשה, כ-1.8% מהדירות שקיבלו היתרי בנייה ב-2024, קיבלו אותם לשם הסדרת בנייה בלתי חוקית (נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). במידה שהקונה מעוניין לרכוש את הבית עם החריגות עליו לקחת בחשבון את התהליך שעומד בפניו.
כמשרד עורכי דין העוסק בתחום נדע להמליץ לקונה האם העסקה כדאית חרף חריגות הבנייה או שמא כדאי להתקדם לנכס הבא. זאת כמובן תוך שמירה על מקצועיות מקסימלית ושקיפות מלאה.
ברמת העיקרון, ניתן להכשיר חריגות בנייה רק אם הן עומדות בתנאים של התב"ע התקפה שמעגנת את גבולות המגרש, זכויות הבנייה, קו הבניין, גבהים, מס' דירות וכדומה. כל חריגה מהתב"ע לא תהיה פשוטה כלל להכשרה.
אם החריגה לא עומדת בתב"ע אבל עדיין יש רצון להכשיר אותה, ניתן לבחון אפשרות של הוצאת "תב"ע נקודתית" שהיא תב"ע חדשה שמטרתה להגדיל את זכויות הבנייה בהתאם למציאות בשטח. יצוין שהוצאת תב"ע נקודתית היא לא פתרון "קסם" שעובד בכל מצב ושלוחות הזמנים הם משמעותיים. יש חריגות שהסדרתן/הכשרתן יכולה להיארך אפילו שנה ולמעלה מזה. במידה שאתם מתכננים למכור נכס ואתם יודעים על חריגות בנייה, רצוי לפעול לטיפול בהן מבעוד מועד.
במאמר מוסגר נאמר שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה יכולה לעתים להוציא היתרים זמניים לחריגות בנייה לתקופה של מספר חודשים (ואפילו שנה), אך כמובן שזה לא פתרון סופי (הוועדה יכולה גם לדרוש ביצוע שינויים בנכס עוד בתקופה הזמנית).
היטל השבחה לאחר הסדרת חריגות בנייה?
אם בעל הנכס מצליח להכשיר את חריגות הבנייה הוא יכול למצוא את עצמו חייב בהיטל השבחה שהוא מיסוי שהרשות מטילה על בעלי נכסים בעקבות תוכנית שהשביחה את הנכס, הקלה על הבעלים או התירה שימוש חורג. קראו עוד על היטלי השבחה כאן.
