מיזמי התחדשות עירונית מתמקדים במרכז האורבני הוותיק ובבניינים שדירות רבות מהן מאוכלסות מזה עשרות שנים על ידי דיירים וותיקים ומבוגרים. הערכות שונות מדברות על כך, שיש עד 30% קשישים בפרוייקטי פינוי בינוי. לכן אחד האתגרים המורכבים בפרויקטים האלה, הוא האיזון בין הצורך להתקדם עם המיזם, לבין השמירה על זכויותיהם של הדיירים הקשישים.
האתגרים בפינוי בינוי
פינוי בינוי הוא תהליך במסגרתו מבנים ישנים, על כל תשתיותיהם, מוחלפים במבנים מודרניים וחדשים. על אף שהוא מלווה בחוסר נוחות זמני מצד בעלי הדירות (הכולל פינוי הדירה הישנה, מעבר לדירה חלופית על חשבון היזם, ולבסוף חזרה לבניין החדש), הם נהנים בסופו מהשבחת שווי הנכס ומשיפור משמעותי באיכות החיים.
בראש ובראשונה בזכות דירה חדשה, חזקה ויציבה, שכוללת ממ"ד ועומדת בתקנים עדכניים לעמידות בפני רעידות אדמה. במרבית המקרים הפתרון מקפל בחובו תוספת שטח, מעלית, חניה, פיתוח סביבתי ועוד.
הדיירים המבוגרים בדירות בפרויקטים מתמודדים עם אתגרים נוספים מעבר לבעלי דירות "רגילים". זו אוכלוסייה שבשל מאפייניה וצרכיה הייחודיים, עלולה לחוות את הקשיים הכרוכים בתהליך ביתר שאת. למשל:
- מעבר דירה ועזיבת הקהילה המוכרת.
- צורך בהסתגלות, גם אם זמנית, לדירה חדשה.
- התמודדות עם שינויים בשגרה הקבועה.
- עיסוק בבירוקרטיה רבה ומסובכת.
- אובדן אזור הנוחות המוכר מזה עשרות שנים.
- ועוד.
כל אלו עשויים להרתיע מאוד את הקשישים, ולעתים קרובות אף להוביל לסירובם לקחת חלק בתהליך. סירוב שעלול כמובן לעצור את הפרויקט כולו.
על מנת לתת מענה לסוגיה המורכבת הזו ומצד שני לעודד התחדשות עירונית, נקבעו בחקיקה הוראות מיוחדות המתייחסות לזכויותיהם ולצרכיהם של דיירים קשישים. הוראות אלה נועדו להקל עליהם את התהליך ולהבטיח שיקבלו את התמיכה הדרושה להם.
מי נחשב לקשיש?
חוק פינוי בנוי מגדיר "קשיש" כמי שבמועד שבו נחתמה עסקת הפינוי והבינוי הראשונה מלאו לו 70 שנים והוא התגורר בבניין שנתיים לפחות. החוק מחלק את הקשישים לשתי קבוצות גיל: 70-74, ובני 75 ומעלה, אשר לכל אחת התייחסויות אחרות (כפי שיפורט בהמשך).
סירוב סביר של קשיש לפינוי בינוי
על מנת להוציא לפועל תהליך של פינוי בינוי, יש צורך בהסכמה של יותר מ-66% מבעלי הדירות. ככלל, כאשר בעל דירה מסרב לתהליך מסיבה שאינה סבירה מבחינה משפטית, הוא עלול להיות חשוף לתביעות נזיקין משאר בעלי הדירות ולהיות מחויב להם בפיצוי כספי משמעותי השווה לגובה הפגיעה הכלכלית אשר נגרמה כתוצאה מסירובו.
באשר לקשישים, החוק קובע כי בנוסף על דירת התמורה אשר מוצעת לכלל בעלי הדירות לפי חוק (קרי, הדירה החדשה באותה בניין אותה הם עתידים לקבל בסיומו של הפרויקט), על היזם להציע להם חלופות נוספות למגורים אשר עשויות להקל עליהם בתהליך.
שימו לב שאי קבלה של אותן חלופות המגיעות לקשישים לפי חוק, מהווה עילה לסירוב. כלומר, סירוב של קשיש שמתנגד לתהליך מאחר שלא הוצעו לו חלופות לדירת התמורה, נחשב לסירוב סביר המגן עליו מפני תביעת נזיקין.
החלופות שעל היזם להציע לקשישים במיזמי פינוי בינו
הקשיש רשאי לקבל את הסדר "דירת התמורה" כמו כל אחד מבעלי הדירות, אך במקביל היזם חייב להציע לו את אחת מהאפשרויות הבאות.
אפשרות ראשונה: מתחלקת למעשה לשלוש חלופות אפשריות:
- מעבר למגורים בבית אבות, בתוספת תשלומי איזון עד גובה דירת התמורה.
- רכישת דירה חלופית על ידי היזם, השווה בערכה לדירת התמורה.
- קבלת סכום כספי בשווי דירת התמורה, לצורך רכישה עצמאית של דירה חלופית.
נקודות חשובות באשר לחלופה זו:
- הבחירה מבין שלושת האפשרויות, אשר מהוות למעשה חלופות מחוץ לפרויקט הפינוי בינוי, נתונה בידי הקשיש.
- מועד פינוי הדירה הנוכחית מהווה את הסף העליון להוצאת החלופה הנבחרת אל הפועל (כלומר, עד מועד פינוי הדירה אמורים להתבצע המעבר לבית אבות / רכישת הדירה החדשה / קבלת הפיצוי הכספי – בהתאם לבחירת הקשיש).
אפשרות שנייה: שתי דירות – קבלת שתי דירות בתוך הפרויקט, ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה.
אפשרות שלישית: דירה + כסף – קבלת דירת אחרת בתוך הפרויקט, ששטחה קטן ביחס לדירה אותה הקשיש היה אמור לקבל, לצד תשלומי איזון עד לגובה דירת התמורה.
חלופות לקשישים שחצו את גיל 75
בניגוד לקשישים בגילאי 70-74, להם היזם מחויב להציע לפחות אחת מהחלופות המפורטות לעיל ללא התייחסות מיוחדת לסוג החלופה, לקשישים שחצו את גיל 75 יש התייחסות מיוחדת בחוק. על היזם מוטלת חובה להציע לאוכלוסייה זו את חלופה א' על שלוש האפשרויות שהיא כוללת (נציין כי היזם רשאי להציע גם חלופות אחרות בנוסף לחלופה זו).
התייחסות חוקתית למבוגרים מעל גיל 75 נועדה להבטיח שתינתן לקשישים בקבוצת גיל זו אפשרות לבחור במגורים מחוץ לפרויקט הפינוי בינוי ובכך להקל עליהם משמעותית. זאת מאחר שחלופות 2 ו-3, אשר מתייחסות למגורים בתוך פרויקט הפינוי בינוי, למעשה כרוכות במעבר למגורים זמניים בתקופת הבניה ולמעבר לדירה החלופית לאחר סיומה – גורם אשר כאמור, מהווה קושי משמעותי עבור הקשישים ברמה הפיזית והמנטלית.
הטבות מיסוי והקלות נוספות
התנאים שתוארו לעיל נוגעים לזכויות ספציפיות של דיירים מבוגרים בפרויקטים להתחדשות עירונית (פינוי בינוי) ונציין שמעבר לכל מה שנאמר כאן קשישים זכאים גם להטבות מס בפרויקטים האלה שיכולות להגיע לסכומים משמעותיים ביותר.
למען הסדר הטוב נדגיש שהטקסט עוסק בפינוי בינוי כאשר לדיירים קשישים יש זכויות יתר גם בתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) אך לא מדובר במתווים זהים.
במשרד עורכי דין גל רוסבי מור אנחנו מתמחים בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית. משרדנו מאמין במיזמים שנותנים מענה לכל בעלי הדירות באופן צודק, הוגן ולא פחות חשוב מכך – בר ביצוע. כולל מציאת פתרונות יצירתיים ושמירה על האינטרסים של הדיירים בראש סדר העדיפויות. בכלל זה, כמובן, דיירים קשישים ומבוגרים אשר זכאים לכל הכבוד ותשומת הלב.
