הסכם מכר לרכישת דירה הוא מהחוזים החשובים שאדם פרטי יחתום עליהם במהלך חייו, בין אם הוא מהצד המוכר ובין אם הוא הרוכש. חשיבותו הרבה של ההסכם נובעת מהיקף העסקה וההשלכות המשפטיות והכלכליות שלה על שני הצדדים ומשפחתם.
מתוך הכרה במורכבות של הסכמי מכר לרכישת דירה, חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע לגבי ההסכמים הללו מספר כללים ייחודיים. למשל, בניגוד למרבית החוזים, הסכם מקרקעין (לרבות הסכם מכר לרכישת דירה) חייב להיערך בכתב, ואין למעשה תוקף להסכם מכר בעל-פה.
הרציונל שמאחורי החקיקה הזו הוא להבטיח את רצינות הצדדים שנוגעים בדבר ואת גמירות דעתם, ולמנוע ככל הניתן אי הבנות שעלולות להוביל להפרות, תביעות, הליכים משפטיים, הוצאות כבדות, עוגמת נפש, טרחה וכו' וכו'.
דוגמאות להפרות הסכמי מכר
- אי עמידה בלוח התשלומים על ידי הקונה.
- הנכס לא נמסר במועד שנקבע.
- הסתרת מידע מהותי על מצב הנכס ו/או סביבתו טרם החתימה.
- שינוי מהותי בנכס לאחר חתימה על ההסכם.
- אי רישום זכויות על שם הקונה כנדרש בהסכם.
- הפרת התחייבות לפינוי דיירים.
הפרות אפשריות בהסכם מכר דירה
על אף התחייבות הצדדים לקיימו בכתב, הסכם מכר לרכישת דירה לא חסין מהפרות. בדומה לכל הסכם אחר, הן המוכר והן הקונה עלולים להפר את החוזה ולפגוע בזכויות האחד של משנהו.
הפרות מצד המוכר יכולות להיות, לדוגמה, הסתרת פגמים מהותיים בדירה שהיו ידועים למוכר או היה עליו לדעת – והאחרון נמנע מלדווח אודותם (למשל, שיפוצים שנמנע המוכר מלדווח אודותיהם, רטיבויות שחלפו וישובו, ליקויי איטום, ליקויים במערכת החשמל, בעיות צנרת ואינסטלציה ועוד דוגמאות רבות אחרות), וכן דוגמאות נוספות כגון עיכוב בהעברת הדירה לידי הקונה, עיכוב במסירת המסמכים הדרושים לקונה על מנת שיוכל לרשום את הדירה על שמו בטאבו ועוד.
הפרות מצד הקונה קשורות בד"כ לאי עמידה בתנאי התשלום או סירוב בלתי סביר להשלים את העסקה בגלל טענות שונות לגבי הנכס, וניסיון "לכאורה לברוח" מהחוזה (למשל, ביטול העסקה בגלל תקלות מינוריות שהתגלו "כביכול" לאחר תחילת העברת התשלומים)
סוגי ההפרות האפשריות
חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, המכונה גם "חוק התרופות", מגדיר מהי הפרת חוזה ומהם הסעדים (קרי "התרופות") שעומדים לרשותו של הצד הנפגע. החוק מבחין בין שני סוגים של הפרות:
- הפרה רגילה: הפרה שאינה חמורה במיוחד ובלשון החוק מדובר על "מעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה". הפרה רגילה יכולה להיות, למשל, אי התקנת מערכת מיזוג אוויר בדירה, למרות שהדבר נקבע בחוזה.
- הפרה יסודית: הפרה חמורה אשר יכולים להיות לה שני פנים, כפי שנאמר בחוק: "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית" (ההדגשות לא במקור). למשל, הסתרת ליקויי בניה חמורים בדירה, על אף שאלו היו ידועים למוכר, נחשבת להפרה יסודית משום שסביר להניח שהקונה לא היה חותם על ההסכם אם היה יודע על התקלות והליקויים מלכתחילה (או לכל הפחות מעגן בחוזה את הסדרתם בפועל או בתשלום).
ההבחנה בין הפרה רגילה להפרה יסודית היא בעלת חשיבות קריטית בהסכם מכר משום שהיא קובעת את האופן שבו הצד הנפגע יוכל לפעול ואת הסעדים שמגיעים לו.
הסעדים שעומדים לרשות הצד הנפגע במקרה של הפרת ההסכם
סעיף 2 לחוק החוזים (חלק תרופות) קובע: "הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן". במילים אחרות, כאשר הסכם מכר מופר, הצד הנפגע זכאי לבחור בין מספר סעדים:
- אכיפה.
- ביטול.
- פיצויים.
הבחירה בין אכיפת החוזה לביטולו תלויה בנסיבות המקרה ובסוג ההפרה. באופן כללי, אכיפת החוזה תועדף אם ניתן לקיים את התחייבויות הצד המפר באופן סביר, וביטול החוזה רלוונטי במידה שהאכיפה בלתי אפשרית או בלתי צודקת. באשר לפיצויים, זהו כאמור רכיב נפרד שהצד הנפגע יכול לתבוע יחד עם הדרישה לאכיפה או לביטול החוזה, כתלות בנסיבות.
סעד אכיפת החוזה
לאחר הפרת הסכם מכר הצד הנפגע רשאי להגיש תביעה לאכיפת החוזה, אשר למעשה מחייבת את הצד המפר לקיים את התחייבותו בהתאם לתנאי ההסכם. בסמכותו של בית המשפט לקבוע אם ובאילו תנאים ייאכף החוזה, בהתאם לנסיבות. לפי סעיף 3 לחוק החוזים (חלק תרופות), ישנם כמה מקרים בהם לא ניתן לתבוע את אכיפת החוזה:
- החוזה אינו בר ביצוע. אין אפשרות, ברמה המעשית, לקיים את תנאי ההסכם.
- עבודה אישית – "אכיפת החוזה היא כפיה לעשות, או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי". אם החוזה ייאכף, תהיה בכך כפיה על הצד הפוגע לבצע או לקבל שירות אישי.
- פיקוח מוגזם – אכיפת החוזה דורשת מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית משפט או לשכת ההוצאה לפועל. במילים אחרות, ניתן לומר כי מדובר בשיקול של עלות מול תועלת.
- אי צדק – אכיפת החוזה בנסיבות העניין תהיה בלתי צודקת. כלומר, בסמכותו של בית המשפט לבחון כל מקרה לגופו ולקבוע האם אכיפת החוזה תהיה צודקת. אין רשימה ברורה של כללים לקביעה זו, והיא תלויה בשיקול דעתו של השופט.
סעד ביטול החוזה
הפרת הסכם מכר מאפשרת לצד הנפגע לבחור לבטל את החוזה, כאשר אופן ביטול ההסכם תלוי בסוג ההפרה שבוצעה על ידי הצד המפר.
אם מדובר בהפרה רגילה, על הצד הנפגע לאפשר פרק זמן סביר לצד המפר לתיקון ההפרה. רק לאחר מכן וככל שההפרה לא תוקנה, הצד הנפגע יהיה זכאי לבטל את החוזה. זאת, למעט מצב בו ביטול החוזה לא נחשב למוצדק בנסיבות המקרה, לפי שיקול בית המשפט.
ביטול החוזה יתבצע באמצעות מסירת הודעת ביטול לצד המפר זמן סביר מאז סיום הארכה לתיקון ההפרה. יש לציין כי הצד המפר יכול לטעון שביטול החוזה הינו צעד בלתי צודק רק אם התנגד לו תוך זמן סביר לאחר קבלת הודעת הביטול.
במידה שההפרה היא הפרה יסודית, הצד הנפגע זכאי לבטל את החוזה לאלתר, ללא צורך במתן התראה. זאת, למעט אם החוזה קובע שעל הצד הנפגע לתת לצד המפר ארכה לתיקון ההפרה לפני ביטולו. ביטול החוזה ייעשה ע"י מסירת הודעת ביטול לצד המפר, בפרק זמן סביר או בהתאם ללוחות זמנים שנקבעו בהסכם.
בנוגע לסעד ביטול החוזה, החוק מתייחס למצב שבו החוזה ניתן להפרדה לחלקים. ככל שרק חלק אחד מחלקי החוזה הופר בהפרה רגילה, ומדובר בהפרה שיש בה עילה לביטול אותו חלק בלבד – הנפגע רשאי לבטל רק את החלק שהופר. מנגד, במקרה של הפרה אשר מהווה הפרה יסודית, הנפגע זכאי לבטל את החוזה כולו ולא רק את החלק שהופר, זאת לפי שיקול דעתו.
כך או כך, במידה שהנפגע בוחר לבטל את החוזה, בין אם בשל הפרה רגילה ובין אם בשל הפרה יסודית, חלה עליו חובה להחזיר לצד השני את כל מה שקיבל ממנו במסגרת ההסכם. אם ההשבה אינה אפשרית או אינה סבירה, עליו לשלם לו "פיצויי השבה" (קרי – את שוויו המוערך של מה שקיבל ממנו).
סעד הפיצויים
בנוסף לשני הסעדים שהוזכרו לעיל, במקרה של הפרת החוזה רשאי הצד הנפגע לקבל גם פיצויים. זאת, יש להדגיש, ללא תלות בדרישה לאכיפת החוזה או לביטולו. קיימים מספר סוגים של פיצויים שהצד הנפגע רשאי לתבוע מהצד המפר:
- פיצויים בגין נזק כספי: פיצויים על הנזק הכספי שנגרם לצד הנפגע כתוצאה מהפרת ההסכם, ובכלל זה גם מניעת רווח פוטנציאלי. על פי החוק, מדובר בנזק שהמפר צפה מראש או שהיה עליו לצפותו מראש, בעת החתימה על החוזה, כתוצאה אפשרית של ההפרה. לשם קבלת פיצויים מסוג זה, על הצד הנפגע מוטלת החובה להוכיח שנגרם לו נזק בגין אותה הפרה ולאמוד את היקפו. ישנם שני סוגים של פיצויים בגין נזק כספי: בעוד שפיצויי הסתמכות ("פיצויים שליליים") נועדו להחזיר את הצד הנפגע למצב בו היה לפני כריתת החוזה, פיצויי קיום ("פיצויים חיוביים") נועדו להעמיד את הנפגע במצב בו היה אמור להיות היום, לו ההסכם היה מתקיים.
- פיצויים מוסכמים: פיצויים מוסכמים שנקבעו מראש על ידי הנוגעים בדבר במסגרת החוזה. לשם קבלת פיצויים מסוג זה אין צורך להוכיח שנגרם לצד הנפגע נזק בשל ההפרה, אלא רק שזו התקיימה.
- פיצויים בגין נזק לא ממוני: פיצויים שנועדו לפצות את הצד הנפגע על נזקים רגשיים או נפשיים שנגרמו לו כתוצאה מהפרת החוזה (למשל עוגמת נפש).
לסיכום,
הפרת חוזה מכר לרכישת דירה יכולה להיעשות באופנים שונים ומסיבות שונות. כל מקרה שונה מקודמו וכל סיטואציה נבדלת מרעותה. במאמר הקצר לעיל ניסינו לעמוד על עיקרי הדברים אבל כמובן שייעוץ פרטני להפרה הנטענת תלוי בפנייה למשרד עורכי דין.
ככל שעסקינן בהסכם מכר מקרקעין, אזי בחירת משרד עורכי דין לנושא צריכה להיות לא רק לפי מומחיות בדיני חוזים אלא עם היכרות מעמיקה של עסקאות מכר בפרט, ודיני מקרקעין ונדל"ן בכלל.
