היטל השבחה הוא מיסוי מקרקעין שבעל נכס נדרש לשאת בו אם תוכנית של הרשות המקומית מביאה לעלייה בערך הנכס או במקרים שבהם הוא מקבל הקלה או היתר שימוש חורג.
ההיטל משולם לרשות המקומית, ולא לרשות המיסים. זהו מיסוי בסכומים לא מבוטלים שמחושב בד"כ לפי כ-50% משווי ההשבחה. למשל, אם התוכנית העירונית השביחה את הנכס בשווי של מיליון שקלים, היטל ההשבחה יעמוד על 500,000 שקלים (כן, ממש ככה). לעתים היטל ההשבחה נובע מחוק ספציפי והוא אפילו גבוה יותר. דוגמה עדכנית היא היטל השבחה של 75% על נכסים שהושבחו בחוק המטרו (הרכבת הקלה) אשר נכון לאוגוסט 2024 אמור להיות מופחת ל-60% (עדיין מעל הרף הרגיל).
במקרים מסוימים ולא מעטים כלל, נישומים יכולים להיות פטורים מהיטל השבחה. במאמר הקצר הבא נסביר כמה מעיקרי הדברים.
הרציונל לגביית היטל השבחה – צדק חברתי?
הרציונל בהיטל השבחה טמון בכך שאישורה של תוכנית מתאר עשוי להשפיע לטובה על הערך של הנכסים שנמצאים בתחומה או בסמוך. הרעיון הוא, בגדול, שבעלי הזכויות בנכסים המדוברים נדרשים "לשתף את הציבור בטובת ההנאה שצמחה להם בזכות התוכנית" (עמ"נ 18618-12-22).
חבות להיטל השבחה נגזרת מהוראות סעיף 196א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. בית המשפט העליון קבע בפסיקתו שביסוד של היטל ההשבחה "מונח רעיון של צדק חברתי" (בע"א 1341/93).
מתי מוטל היטל השבחה?
היטל השבחה מחושב אמנם בזמן אישור התוכנית אבל משולם בד"כ במעמד מכירת הנכס. כלומר, על פי רוב, כל עוד הדירה לא נמכרת, אין חיוב בהיטל השבחה. אמור מעתה, היטל השבחה מוטל כאשר מתקיימים שני תנאים מצטברים: עלייה בערך (1) כתוצאה מתב"ע חדשה, הקלה או היתר שימוש חורג (2).
- תב"ע חדשה – תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה היא אחד מהגורמים השכיחים לחיוב בהיטלי השבחה וזאת ככל שהתב"ע מגלמת בחובה זכויות לבעלי נכסים. לדוגמה, שינוי ייעוד קרקע או מתן זכויות בנייה נוספות. במקרים מסוימים יש חיוב בהיטל השבחה גם מחוץ למתחם של התב"ע וזאת כאשר הנכסים הסמוכים נהנים אף הם מעליית שווי נוכח אישורה של התוכנית. למשל, הקמת מרכז מסחרי חדש בקרבה לאזור מגורים.
- הקלה – הרשות המקומית עשויה לאשר לבעלי נכסים לבצע תוספות מעבר לתוכניות המקוריות שאושרו כמו, למשל, הוספת מרפסות או מעליות. הקלות כאמור משביחות את ערך הנכס ויכולות להביא לחיוב בהיטל השבחה.
- שימוש חורג – מתן היתר לשימוש חורג עשוי להשביח את הנכס כאשר ההיתר הנ"ל איננו לפי ייעודו המקורו של המקום. למשל, התרת שימוש במבנה תעשייתי לעסק תיירותי.
מתי משלמים? היטל השבחה בגין תב"ע ישולם במעמד מכירת זכות (בתמורה) או מימוש הזכות (הוצאת היתר). היטל השבחה בגין שימוש חורג ו/או הקלה ישולם במועד מימוש (בדומה להוצאת היתר).
הודעה על היטל השבחה
עם אישור תוכנית רלבנטית, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עורכת "לוח שומה" שיש בו גם את פרטי המקרקעין שנהנו מהשבחה כתוצאה מאישור התוכנית, וגם את שיעור ההשבחה. הוועדה שולחת לכל "החייבים" הודעה בדבר שיעור ההשבחה שהם חייבים בו בהיטל (ומציינת כמובן גם את זכותם לערער).
בתוך חצי שנה מיום אישור התוכנית, לוח השומה אמור להיות מוצג הן במשרדי הוועדה המקומית והן במשרדי הוועדה המחוזית. תקופת הזמן להגשת ערעור על שומות היא כשנה ממועד ההצגה של הלוח. הוועדה המקומית הינה ברת סמכות לרשום הערת אזהרה במקרקעין רלבנטיים שחל עליהם היטל השבחה שטרם הוסדר.
פטור מהיטל השבחה, מי ומתי?
-
- ממ"ד – ישנו פטור מהיטל השבחה בבניית ממ"ד (מרחב מוגן דירתי) בדירה חדשה או קיימת, בשטח מינימאלי של 9 מ"ר בתוספת קירות. כך גם בבניית חדר בגודל זה הכולל שיפורי מיגון כאשר לא ניתן לבנות ממ"ד "רגיל".
- הרחבה עד 140 מ"ר – קיים פטור מהיטל השבחה בהרחבה או בנייה של דירה למגורים בשטח של עד 140 מ"ר (כולל), וזאת כאשר הבעלים עצמו או קרוב משפחה עומד לגור בדירה לפחות 4 שנים מרגע תום העבודות. היטל השבחה יושת על שטחים נוספים מעבר ל-140 מ"ר.
- קרקעות בשכונות שיקום ובאזורי שיקום – קרקעות בשכונות שמוגדרות כשכונות בשיקום על ידי הממשלה זכאיות לעתים לפטורים מהיטל השבחה. כך גם קרקעות שנמצאות ב"אזור שיקום" מכוח חוק פינוי בינוי (למשל, שכונת כפר שלם בתל אביב).
- נגישות – פטור מהיטל השבחה ניתן לעתים במקרה של השבחה לטובת הוספת שטחי שירות הנדרשים להתאמות ונגישות.
- פטור לפי צו בהסכמת הרשות המקומית – אזורים מסוימים מוכרזים ספצפיפית כפטורים מהיטל השבחה באמצעות צו ממשלתי ובהסכמת הרשות המקומית.
- מוסדות ללא מטרות רווח – פטור מהיטל השבחה ניתן לעתים למוסדות ללא מטרת רווח כמו מוסדות חינוך, מדע, תרבות, צדקה, סעד, דת, ספורט או בריאות.
- בעלי הנכס זכאי לסיוע – בעלי נכסים שזכאים לסיוע מכוח אחת מתוכניות משרד הבינוי והשיכון, עשויים להיות זכאים גם לפטור מהיטל השבחה אם שטח הבנייה תואם לתוכנית והסיוע נועד להרחבה של הדירה או לבנייה.
- 10 שנות החזקה – פטור מהיטל השבחה עשוי להינתן למי שמחזיק בדירה או בקרקע 10 שנים לפחות לפני ההשבחה, והתוכנית שקדמה לתוכנית ההשבחה קיבלה את תוקפה טרם ינואר 1950.
- דרך ציבורית – השבחה של קרקע לטובת שימוש בה לדרך ציבורית עשויה להיות פטורה מהיטל השבחה.
היטל השבחה בהתחדשות עירונית
פרויקט של התחדשות עירונית משביח מטבע הדברים את הנכס באופן דרמטי. ברוב המקרים נהוג שהנטל לתשלום היטלי ההשבחה מונח לפתחו של היזם (ולא בעלי הדירות). עם זאת, מכיוון שהיטלי השבחה מוטלים בסכומים גבוהים, המדינה מאפשרת לרשויות מקומיות לגבות היטלי השבחה במדרגות נמוכות יותר מתוך רצון לעודד התחדשות עירונית – כולל היטל השבחה בשיעור של 25% ואפילו פטור מלא.
מצד שני, הניסיון מלמד בד"כ שרשויות מקומיות לא ששות בלשון המעטה להוריד את מדרגות היטל ההשבחה אלא באזורים שבהם הביקוש הוא קטן מדי ואין מנוס מעידוד יזמים על ידי הקלות מסוג זה.
לסיכום,
הטקסט לעיל לא יכול לגעת בכל אחת ואחת מהנקודות הקשורות להיטל השבחה. מטרתו הינה לספק מושג ראשוני לגבי החיוב והפטורים הרבים שיכולים להינתן מסיבות שונות.
במשרד עורכי דין גל רוסבי מור אנחנו מתמחים במענה לסוגיות שונות של מיסוי מקרקעין, לרבות בהתמודדות עם היטלי השבחה. למשרדנו ניסיון עשיר בתחום זה הכולל הישגים לא מבוטלים לאורך השנים למען לקוחותינו.
