היטל השבחה הוא אחד מההיבטים החשובים בכל עסקת מקרקעין משום שמדובר על מיסוי מקרקעין שמטפס תדיר לכדי סכומים לא מבוטלים.
ברמת העיקרון היטל השבחה הוא מס שחל על בעלי זכות במקרקעין בעקבות עליית שווי כתוצאה מתוכנית עירונית שהשביחה את הנכס שלהם על ידי אחד משלושת הבאים: אישור תב"ע חדשה (הכוללת, למשל, הוספת זכויות בנייה או שינוי ייעוד), היתר לשימוש חורג או הקלה.
ההיטל משולם לרשות המקומית (ולא לרשות המסים) והמועד הוא בדרך כלל בעת מימוש הזכות. כלומר, במכירת הדירה/הבית/העסק/המגרש או כתנאי לקבלת היתר בניה.
היטל השבחה נשען על תפיסה סוציאלית לפיה כל תושבי הרשות "שילמו" על התוכנית המשביחה במסים המוניציפאליים שלהם, ובעלי הנכסים שהתוכנית העלתה את שווי הנכס שלהם באופן ספציפי צריכים "לשאת יותר בנטל".
היטל השבחה "רגיל" הוא בשיעור של 50% מההשבחה. לדוגמה, אם הנכס היה שווה כ-2.5 מיליון שקלים לפני ההשבחה, ובזכות ההשבחה מחירו עומד כיום על כ-3 מיליון שקלים, שיעור היטל ההשבחה שישולם לרשות המקומית אמור להיות כ-250,000 שקלים. יתרה מזו, ישנם מקרים שבהם העירייה גובה היטלי השבחה גבוהים יותר בנסיבות ספציפיות והדוגמה הקלאסית לכך היא חוק המטרו שעוסק גם בהשבחת ערכם של נכסים בסמוך לרכבת הקלה והועמד בהתחלה אפילו עד כדי 60-72%.
פינוי בינוי והיטל השבחה
התחדשות עירונית במתווה של פינוי בינוי מייצרת השבחה משמעותית עבור בעלי הנכסים מכוח תב"ע חדשה הכוללת גם תוספת זכויות וגם פיתוח עירוני.
על פי רוב מקובל שמי שנושא בהיטלי ההשבחה על הדירות הוא היזם, אשר מממן את הפרויקט ממכירת הדירות החדשות שיבנו במקום. אולם מכיוון שמדובר במיסוי בסכומים גבוהים לגבי היקף גדול של דירות שיהיו חייבות בו, היטל ההשבחה מהווה לעתים קרובות פרמטר קריטי בבחינת כדאיותו של הפרויקט כולו. עד כדי כך שיזמים מסוימים ימנעו מכניסה לפרויקט רק בגלל גובה היטל ההשבחה.
המדינה, אשר שואפת, לעודד מיזמי התחדשות עירונית, החליטה להקל על היזמים במספר צעדים שננקטו על ידה. החל ממאי 2022 הורד היטל ההשבחה במיזמי התחדשות עירונית ל-25% בלבד (ולא 50% כמו בדירות "רגילות"). בנוסף המדינה מאפשרת לרשויות המקומיות לקבוע היטלי השבחה ספציפיים בתחום המוניציפאלי שלהן בהתאם לאזורי הביקוש. כולל פטור מוחלט של 0% היטל השבחה במקומות מסוימים, אך גם היטל השבחה "סטנדרטי" של 50% באזורים מבוקשים.
עיריית תל אביב, למשל, קבעה שבכל העיר יושת היטל השבחה של 50% על פינוי בינוי, למעט 18 אזורים בדרום העיר שב-4 מהם ההיטל יהיה רק 25% בלבד וביתר יהיה פטור מלא. בעשותה כן העירייה מבינה שיש אזורים בתל אביב שימשכו יזמים גם בהיטל גבוה אך היא משתמשת בכלים שניתנו לה בכדי לעודד התחדשות בשכונות שבהם ערכי הקרקעות והביקושים עדיין לא גבוהים דיו בשביל פרויקט גדול כמו התחדשות עירונית ופינוי בינוי.
האם יש מצב שהדייר כן ישלם היטל השבחה?
כמו שכבר אמרנו, ברוב המקרים דיירים לא נדרשים לשלם היטלי השבה בפרויקטי פינוי-בינוי, אפילו כשערך נכסיהם עולה. עם זאת, ישנו מצב ספציפי בו בעל דירה עשוי להידרש לשלם את ההיטל. במידה שבעל דירה מחליט למכור את נכסו בתקופת הביניים – לאחר אישור התוכנית החדשה (תב"ע) לפינוי-בינוי, אך לפני קבלת היתר הבניה לפרויקט – הוא עלול להיות מחויב בתשלום היטל השבחה. זאת, בגלל העלייה בערך הנכס שנוצרה כתוצאה מאישור התב"ע החדשה.
