מיהו דייר סרבן בהתחדשות עירונית ואיפה (באמת) עובר הגבול בין סרבנות לגיטימית לכזו שאפשר לנקוט כנגדה בצעדים משפטיים? על כן בקצרה בטקסט שלפניכם ולפני הכל, דיסקליימר קצר:
סרבנות בהתחדשות עירונית היא נושא מורכב ביותר, עם ניואנסים רבים מאד. כל מקרה שונה מקודמו. הדרך הטובה ביותר לבחון סרבנות בפינוי בינוי או תמ"א 38 היא בהיוועצות עם משרד עורכי דין העוסק בתחום זה.
מיהו דייר סרבן בהתחדשות עירונית לפי החוק?
נתחיל עם החוק "היבש". סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, קובע שאם רוב מיוחס מבעלי הדירות מעוניין בפרויקט, ודייר מסוים מסרב לחתום מחמת "סירוב בלתי סביר", ניתן להגיש כנגדו תביעת נזיקין או אפילו למנות רו"ח או עו"ד שיהיה מוסמך להתקשר בעסקה בשם הסרבן. הרוב המיוחס כיום לפינוי בינוי הוא 66% מבעלי הדירות.
מבחינה פרקטית דייר סרבן הוא מי שלא מוכן לחתום על הסכם לפינוי בינוי לאחר הכרזה על המתחם או לאחר אישור וועדה לבקשה להיתר בנייה בתמ"א 38. זאת, כאמור, ככל שהסירוב הוא בלתי סבירה. הניסיון בשטח מלמד שיש סוגים שונים של דיירים סרבנים. למשל:
- דייר מבוגר שחושש מהפרויקט או אדם שסובל ממחלה רפואית קשה.
- אנשים שזוהי דירת מגוריהם היחידה.
- אנשים שאינם בעלי אמצעים כלכליים שרואים בפינוי בינוי "הרפתקה" הרת סיכון.
- אובדן אמון ביזמים ובאנשי מקצוע לאור ניסיונות עבר שלא צלחו.
- דייר שביצע שיפוצים מרחיקי לכת בדירתו לאחרונה וחושש שהוצאתו "תרד לטימיון".
- דיירים "שנהנו" מחריגות בנייה או משימוש לא חוקי בשטחים ציבוריים (למשל, הגינה או הגג), וחוששים שהשוואה של הזכויות תנשל אותם.
- סכסוכי שכנים רב-דוריים שמקשים על יצירת חזית אחידה.
- דיירים שטוענים לאי-שוויון אפשרי ביניהם לבין בעלי דירות אחרים (הדירה שלי טובה יותר, כיווני האוויר שלי טובים יותר וכדומה).
- "סחטנים" למיניהם.
דירות ירושה – לעתים קרובות דירות בפרויקטים של פינוי בינוי הן "דירות ירושה" שמושכרות לצדדים שלישיים מתוך מטרה של היורשים לחלק אותן עם העלייה בשווי לאחר הפרויקט. הסיטואציה זו יכולה לייצר מחלוקות בין היורשים לבין עצמם כשחלקם מסרבים ואחרים מעוניינים לחתום.
הרוב הדרוש
הרוב הדרוש לפינוי בינוי הוא כשבעלי הדירות שמעוניינים לקדם את הפרויקט מחזיקים בבעלותם בשני שלישים לפחות מכלל הדירות שבמתחם וחלים עליהם שני התנאים הבאים:
- הם בעלי 60% לפחות מהדירות בכל אחד מהבתים המשותפים ו-3 דירות לפחות בבניינים עם 4-5 דירות בלבד. בכל בית משותף יש לפחות שני בעלי דירות.
- בכל בית משותף, יותר מ-50% מהרכוש המשותף צמוד לדירות של בעלי הדירות שמעוניינים בפרויקט.
במידה שמדובר על תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), הרוב הדרוש הוא רוב של לפחות שני שלישים מבעלי הדירות. אם הבניין רשום כבית משותף יש לבדוק את היקף הבעלות ברכוש המשותף בנסח הטאבו.
דייר סרבן ומהו סירוב בלתי סביר להתחדשות עירונית?
החוק מונה מספר סיטואציות שיכולות "להצדיק" סירוב לפרויקט פינוי בינוי. להלן העילות המרכזיות לסירוב סביר לפי החוק (מפאת קוצר היריעה לא נוכל להיכנס בטקסט הזה לכל פינה או ניואנס):
- בעיה במגורים החלופיים – התחדשות עירונית כוללת את הריסה המבנה הקיים ומגורים חלופיים בזמן העבודות. סירוב סביר יכול להיות כאשר המגורים החלופיים לא מתאימים לבעל הדירה באופן מובהק ובלתי-מוצדק.
- תמורה לא שוויונית – תמורות לא שוויוניות הן מוקד מחלוקת ידוע בהתחדשות עירונית ויכולות להוליד סירוב דיירים. כמובן שאין "תשובה אחת" לגבי שוויון בתמורות אבל הניסיון מלמד שכאשר בית המשפט דן בנושא יש מספר מודלים שוויוניים שלא יצדיקו סירוב. ביניהם, לדוגמה, תמורה זהה (כל הדירות החדשות "יגדלו" ב-12 מ"ר), חלוקת דירות לקטגוריות (תמורה שווה בין דירות גן, דירות 3 חדרים ודירות 4 חדרים) או תוספת אחוזית (כל דירה תקבל כ-20% יותר במ"ר בדירה החדשה).
- בטוחות וערבויות – דיירים רבים מסרבים בגלל חשש (מובן בהחלט) שנוגע לערבויות ובטוחות. אם הסירוב נובע מהעדר בטוחות וערבויות, הנושא ייבחן לפי הנסיבות. על פי רוב נהוג בד"כ לקבל ערבות חוק מכר לפי שווי הדירה החדשה וערבות נוספת להבטחת דמי השכירות במגורים החלופיים. זאת לצד בטוחות וערבויות נוספות כמו ערבות מסים, ערבות בדק וכדומה.
- כדאיות כלכלית – דיירים עלולים לסרב בשל חשש שהפרויקט איננו כלכלי ועלול "להסתבך". חשוב לציין בעניין זה כי פרויקטים לא כלכליים בדרך כלל לא יקבלו בכל מקרה את הליווי הבנקאי והסוגיה הזו בד"כ לא תהיה במחלוקת בין הדיירים. הכדאיות הכלכלית היא לפי בדיקת שמאי.
- נסיבות אישיות מיוחדות – נסיבות אישיות מיוחדות שבגינן הסירוב הוא סביר.
- התאמה הדירה לבעלי מוגבליות – במידה שבעל הדירה או דייר שגר עמו הוא אדם עם מוגבלות, הדירה החדשה צריכה להיות מותאמת. אי קבלת דירה מותאמת כאמור היא עילה לסירוב סביר.
- זכויות דיירים קשישים או חולים קשים – קשישים מעל גיל 75 או חולים במחלה קשה זכאים לזכויות ייחודיות בפרויקט פינוי בינוי. אי קבלת תנאים מיוחדים אלה היא עילה לסירוב.
איך מתמודדים נכון עם דייר סרבן?
שימו לב! החוקים שתוארו לעיל נועדו לסייע בעידוד התחדשות עירונית לשיפור תנאי המגורים באזורים האורבניים הצפופים, להוספת ממ"דים במדינה שנתונה לאיומים ביטחוניים וכמענה למצוקת הדיור בהעדר קרקעות זמינות לבנייה.
אולם לפני שנכנסים להליכים משפטיים רצוי לנסות למתן את ההתנגדויות. עורכי דין שעוסקים בתחום ידעו לפצח התנגדויות, להציע פתרונות יצירתיים, לייצר תהליך נכון ולקדם את הפרויקט לטובת כל המעורבים. כדאי להגיע להסכמה רחבה לפרויקט מעבר לקו "החוק" של 66% משום שיש יתרון ברתימת כל בעלי הדירות להצלחת המיזם.
דוגמה לפסק דין – מיליוני שקלים או חתימה על הפרויקט
בית המשפט המחוזי בתל אביב עסק לאחרונה בהתנגדות לפרויקט התחדשות עירונית מקיף בשכונת ויצמן בהרצליה (49303-10-20). במרכז הדיון עמדה תביעה שהוגשה על ידי רוב בעלי הדירות נגד שלושה דיירים מתנגדים.
התוכנית כללה הריסת 32 מבנים קיימים והקמת מתחם חדש עם 1,800 יחידות דיור. בית המשפט קיבל את עמדת הרוב התובע, ובכך אישר את קידום הפרויקט. בהחלטה יחסית תקדימית, בית המשפט הטיל על כל אחד משלושת הדיירים הסרבנים חיוב בפיצויים בסך 2.6 מיליון שקל. עם זאת, ניתנה לסרבנים אפשרות להימנע מתשלום הפיצויים בתנאי שיחזרו בהם מהתנגדותם ויצטרפו לפרויקט.
