התחדשות עירונית מקפלת בחובה אתגרים מגוונים ולמשרד עורכי הדין שמלווה את בעלי הדירות יש תפקיד מהותי בכל שלב ושלב בשרשרת. בטקסט הקצר שלפניכם נשפוך מעט אור על נקודות שחשוב להכיר לגבי בחירת עורך דין לפינוי בינוי. כולל טיפים שמעטים מכירים (!) מתוך הניסיון של משרדנו בייצוג יזמים ודיירים.
ראשית ולפני הכל – (גם) בפינוי בינוי אנשים זה העיקר. מעבר לכל ההיבטים המקצועיים שנפרט עליהם מיד, יש ערך רב לדיאלוג בין בעלי הדירות לעורכי הדין שמייצגים אותם.
זוהי מערכת יחסים לטווח ארוך. פרויקט פינוי בינוי אורך זמן לא מבוטל ולעתים יעברו מספר שנים עד לקבלת המפתח. לוחות הזמנים הארוכים האלה דורשים סבלנות, סובלנות ותקשורת בריאה בין משרד עורכי הדין לכל בעל דירה בנפרד, ולנציגות הדיירים כגוף מוביל ומרכזי.
במשרד עורכי הדין גל רוסבי מור אנחנו מודעים לכך שפינוי בינוי הוא מיזם נדל"ני שמקפל בחובו עניינים אישיים ביותר עבור כל המעורבים בו (ואפילו סנטימנטליים). מהדייר הקשיש שזו דירתו היחידה מזה עשרות שנים, דרך הזוג הצעיר שקנה את הנכס מתוך תקווה להתחדשות עירונית ועד לאחרון השוכרים בדירות להשקעה.
בבחירת משרד עורכי דין כדאי ללכת על משרד שמבין שהתחדשות עירונית שזורה בתקוות, שאיפות, חששות ומתחים. עורכי דין שיודעים לזהות אתגרים ולספק פתרונות וששמים לעצמם למטרה להיות ההבדל שבין הצלחה לכישלון. ערך רב יש לשקיפות, פתיחות וכנות. במשרדנו, אנחנו מאמינים בתפיסה של חלומות באוויר ורגליים על הקרקע.
יכולות המשרד לנהל פרויקט פינוי בינוי
פינוי בינוי נוגע לעשרות ואפילו מאות דירות במקביל. משרד עורכי הדין שמלווה את בעלי הדירות צריך להיות בעל יכולות גבוהות (במובן של Capacity). זאת בשביל לתת מענה לכל אחד ואחד מבעלי הנכסים.
זכרו שמספר בעלי הדירות גדול ממספר הנכסים משום שדירות רבות נמצאות בבעלות של כמה אנשים (למשל, דירות ירושה או דירות להשקעה). כך גם יש הבדל בין דירות שמאולכסות על ידי בעליהן לבין דירות עם שוכרים. במאמר מוסגר נציין שקיים הבדל בין דייר "רגיל" לדייר מבוגר, בן 70 ומעלה, הנהנה מזכויות ייחודיות ביחס לשכניו.
במילים אחרות, פשוטות יותר, משרד עורכי הדין שמלווה את הפרויקט צריך להיות מסוגל לתת מענה לכל פסיפס "הלקוחות" הזה הן מבחינת גישה וזמינות והן מבחינת "עבודת הנמלים" שכרוכה בניהול הדירות במתחם כולו. בחירת משרד עוה"ד לפינוי בינוי צריכה אפוא לשים דגש על "מסוגלות ועומק" לבצע את המשימות בלוחות זמנים מהירים וברמה של כוח אדם זמין ואיכותי.
ייצוג בניין אחד במתחם
פרויקטים של פינוי בינוי מתמקדים ברחובות מרובי בניינים, מתחמים גדולים ואפילו שכונות שלמות. כפי שבתוך כל בניין יש אינטרסים מנוגדים בין הדיירים, כך הדברים נאמרים ברמת הבניינים עצמם.
לעתים קרובות יש לבניינים זכויות ואינטרסים שונים שדורשים ייצוג פרטני. למשל, בניינים שכניסתם לפרויקט תלויה בבניינים אחרים, הבדלים דרמטיים בגודל המגרשים שאינם אחידים, מגרשים בעלי מיקומים אטרקטיביים יותר או פחות וכדומה.
משרד עורכי דין רוסבי מור, המתמחה מזה כ-10 שנים בפרויקטים של התחדשות עירונית, נדרש לא אחת לייצג בניינים ספציפיים בתוך מתחמי פינוי בינוי. אנחנו מעמידים לרשות הדיירים בחלקה המסוימת את מלוא הניסיון והמקצועיות שלנו, ושואפים להגשים עבורם את מטרותיהם אל מול הבניינים האחרים, מבלי לפגוע בהתקדמות הפרויקט כולו.
התמחות ספציפית וללא ניגודי עניינים
התחדשות עירונית היא התמחות בפני עצמה ולא כל עורך דין שעוסק בנדל"ן יכול לספק מענה למורכבות של פינוי בינוי. זהו ענף שהוא עולם ומלואו אשר דורש ניסיון רב, היכרות עם חומר שמתעדכן תדיר וגישה ייחודית שמאפשרת מציאת פתרונות במקום הערמת קשיים (Deal Maker ולא Deal Braker).
בבחירת משרד עורכי דין לפינוי בינוי חשוב להימנע מניגודי עניינים בין עורכי הדין ליזם, וכאשר עורך הדין מייצג בניין ספציפי, יש לוודא שהוא לא מייצג במקביל בניינים אחרים.
כדאי לבדוק האם לצד ההתמחות הייחודית בהתחדשות עירונית, יש למשרד ידע וניסיון בשדות משפטיים רלבנטיים נוספים. לדוגמה, היכרות עם תחום דיני המשפחה עשויה לסייע משום שדירות רבות בבנייני פינוי בינוי הן "דירות ירושה", הנתונות תחת בבעלות של מספר יורשים שרוצים לפרק את השיתוף ביניהם רק לאחר מימוש הפרויקט. כך גם נדרשת הבנה מעמיקה בשדות פיננסיים-משפטיים כמו מיסוי מקרקעין שהוא פרמטר שמשפיע על הכדאיות הכלכלית של הפרויקט מבחינת הדיירים. משרדי עורכי דין בעלי ניסיון מוכח בליטיגציה אזרחית יכולים להוסיף ערך רב אם יידרש ייצוג בתיקים הנוגעים לדיירים סרבנים. הדוגמאות הללו הן כמובן בבחינת מעט המחזיק את המרובה.
המלצות וניסיון
אין חכם כבעל הניסיון והדברים נאמרים ביתר שאת לגבי פרויקטים גדולים ומורכבים כמו פינוי בינוי. מעבר להתרשמות ממשרד עורכי הדין בפגישות הפורמאליות והבלתי-פורמאליות, ומעל לכל מצגת אלגנטית ומוקפדת, כדאי לברר ברשתות ו/או במקומות אחרים אודות עורך הדין עמו מעוניינים להתקשר.
זכרו כי בחירה נכונה של משרד עורכי דין לפינוי בינוי עשויה להיות ההבדל שבין פרויקט שמתנהל באופן שוטף ורציף לבין מיזם שנתקל חדשות לבקרים בקשיים ובחסמים. בחרו בתבונה את עורכי הדין שילוו אתכם ואל תשכחו שמדובר במערכת יחסית לטווח ארוך. מישהו לרוץ איתו.
