רכישת דירה יד שנייה היא עסקת המכר הנפוצה בישראל ולפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אלו עסקאות שמהוות כ-60% מכלל העסקאות המדווחות.
היות שמדובר בצעד שמהווה בד"כ את המהלך הכלכלי הגדול והמשמעותי ביותר של הצדדים (לפחות עד לקנייה או המכירה של הנכס הבא), ריכזנו לפניכם כמה נושאים על התהליך מנקודת מבט משפטית.
לפני הכל נדגיש שרכישת דירה יד שנייה צריכה להיעשות תחת ליווי צמוד של משרד עורכי דין המתמחה בתחום זה. שימו לב שלא כל משרד עורכי דין עוסק בנדל"ן ובבחירת עו"ד מתאים יש להקפיד על התקשרות עם מי שזהו תחום מומחיות עבורו. טעויות בעסקאות נדל"ן עלולות לעלות ביוקר, ומנגד ליווי מוצלח ואיכותי עשוי לפתור גם אתגרים מורכבים בדרך אל היעד.
עורך הדין מלווה את הרוכשים מרגע בחירת הדירה ועד להשלמת העסקה בחתימה על חוזה בשעה טובה. עליו לבצע שורה של בדיקות מקדמיות, לשקף את מצב העניינים לרוכשים, לייצר תשובות למכשולים אך גם – חשוב מאד – למנוע כניסה לא מושכלת לעסקה הרת סיכון.
במשרד עורכי דין גיל רסבי מור אנחנו מעמידים לרשותכם שירות מקצועי ואישי, צמוד ומדויק, לכל עסקה של רכישת דירה יד שנייה או מכירת נכס.
רכישת דירה יד שנייה, בדיקות קנייניות
אחת הבדיקות המרכזיות והחשובות בקניית דירה יד שנייה היא הוצאת נסח הטאבו מלשכת רישום המקרקעין שהוא מעין "תעודת הזהות של הנכס" (במאמר מוסגר נציין שנכסים מסוימים בישראל לא רשומים בלשכת רישום המקרקעין והמידע אודותיהם נמצא ב"אישור זכויות" שמופק מחברה משכנת או מרשות מקרקעי ישראל).
נסח הטאבו (או מסמך "אישור זכויות) חושף מידע עדכני קריטי לגבי העסקה. החל מזהות הבעלים, דרך קיומן של "הערות אזהרה" למיניהן וכלה בהיבטים כמו שעבודים, עיקולים, הפקעות, צווי הריסה וכו'. המהדרין מקפידים על בדיקה של נסח הטאבו או אישור הזכויות מספר פעמים לאורך העסקה ולא מסתפקים בהוצאה חד פעמית בתחילת הדרך (בפרט אם תהליך המכירה מתארך). בשביל להיות ממוקדים נדגיש את חמשת ההיבטים החשובים שצריך לשים אליהם לב בכל בדיקת נסח טאבו:
- בעלות: האם המוכר הוא אכן הבעלים הרשום של הנכס? האם יש לו בן/בת זוג שיכול להיות בעלים למרות העדר "רישום פורמאלי" (זכרו שבעלות על דירה משפחתית יכולה להיות של שני בני הזוג גם אם הנכס רשום על שם אחד מהם בלבד). ככל שמדובר על דירת ירושה יש לברר את מעמדם של היורשים בנכס והאם הם בעלי הזכויות (כלומר, האם ניתן בפועל צו ירושה או צו קיום צוואה).
- משכנתאות ושעבודים: האם יש משכנתאות או שעבודים רשומים על הנכס? במידה שיש משכנתה על הנכס, פרעונה מול הבנק שלו יהיה פרמטר בקביעת לוח התשלומים.
- הערות אזהרה: האם נרשמו על הנכס הערות אזהרה שעלולות להגביל את מכירתו או השימוש בו?
- זכויות בנייה: האם יש זכויות בנייה נוספות או הגבלות על הנכס?
- צווי עיקול: האם יש צווי עיקול על הנכס?
בדיקת היתר בנייה
ברכישת דירה יד שנייה, עורך הדין של הקונים בודק את היתר הבנייה של הנכס לפי תיק הבניין ברשות המקומית. הן בשביל לברר שהדירה נבנתה כולה לפי ההיתר והן בשביל לחשוף חריגות בנייה. שימו לב שכל חריגת בנייה אשר נעשתה ללא קבלת אישור עלולה להוות הפרה של חוק התכנון והבנייה עד כדי העמדה לדין. חריגות "קלות" יכולות לעתים להיות מוסדרות ואפילו מוכשרות בדיעבד, אבל יש חריגות שלא יהיה ניתן לטפל בהן אלא בהריסה והשבת המצב לקדמותו. ההתנהלות מול חריגות הבנייה תיעשה במו"מ בין המוכר לקונה ותעוגן בהסכם כנדרש.
במסגרת הבדיקות התכנוניות של הנכס לפני רכישת דירה יד שנייה כדי לשים לב לזכויות בנייה שטרם נוצלו (ברוב המקרים הן תגולמנה במחיר משום שהמוכר מודע להן). רצוי לבחון את התב"ע ותוכניות המתאר אשר חלות על הדירה ולהכיר את החזון של הרשות המקומית לגבי הסביבה. כולל שינויים דרמטיים שיכולים להשפיע על איכות החיים ורווחת הדיירים בשנים הבאות.
למשל, עבודות תשתית להקמת רכבת קלה שמצד אחד יעלו את שווי הנכס בעתיד ומצד שני יפגעו בדמי השכירות או ההנאה מהדירה בתקופת הבנייה שיכולה להתארך מאד (בישראל).
תיק הבית המשותף
רוכשי דירה בבניין משותף יבקשו גם להוציא את תיק הבית המשותף שמרכז מסמכים חשובים ובכללם תשריט הבית המשותף, הצמדות (כמו מחסנים, חנויות וכדומה) ותקנון הבית המשותף שמשקף את ההסכמות בין הדיירים בנושאים שונים.
אישור עקרוני למשכנתה
מרבית הישראלים קונים בית עם הלוואת משכנתה. מכיוון שהמוכר לא מכיר את מקורותיו הכלכליים של הקונה, הוא ידרוש לראות בהסכם "אישור עקרוני למשכנתה" מהבנק. כלומר, אישור לפיו הבנק מאשר שבמידה שהקונה ייקבל את הלוואה למימון הרכישה בהתאם לנתונים שהוצגו בפניו.
מיסוי מקרקעין ברכישת דירה יד שנייה
כל עסקת מכר חייבת במיסוי מקרקעין ומבחינת הרוכש מדובר על מס רכישה. מס ששיעוריו מתעדכנים מדי שנה ותלוי הן בקונים הספציפיים והן בשווי הנכס (לפי מדרגות). רוכשים יכולים להיות זכאים לפטור והנחות במס זה כשהמקרה הנפוץ ביותר הוא ברכישת דירת מגורים יחידה (להרחבה על מס רכישה קראו כאן).
מיסים נוספים שחלים על הסכמי מכר הם היטל השבחה ומס שבח, אך מדובר במיסוי שנוגע למוכר ולא לרוכש. בקליפת אגוז נדגיש שמס שבח הוא מס שחל על העלייה בערך הנכס ממועד קנייתו למועד מכירתו והיטל השבחה הוא מיסוי שנועד לגלם השבחה בנכס בגין תוכנית עירונית בסביבת הדירה.
חתימה על החוזה ורישום הערת אזהרה
עם הבשלת המו"מ והגעה לעמק השווה בכל הנושאים, הצדדים מגיעים לאירוע החגיגי והמרגש של חתימה על החוזה. רגע האמת. בשלב זה בד"כ יימסר התשלום הראשון וכנגדו המוכרים ירשמו הערת אזהרה לטובת הקונים. הערה שחתומה על ידי בעלי הזכויות בדירה ומציינת כלפי כולי עלמא שיש התחייבות חוזית שנוגעת לנכס (זאת בכדי למנוע, למשל, מכירה שלו למישהו אחר).
