בדיקות מקדמיות לרכישת דירה יד שנייה כוללות את הבדיקות המשפטיות שנוגעות בעיקר (אך לא רק) לזהות המוכר וזהות הנכס. במאמר הקצר הבא נסביר מעט בנושא זה, כולל כמה טיפים חשובים.
השלב הראשון בבדיקות המשפטיות בתהליך של קניית דירה הוא זכות בעלי הזכויות בנכס. זוהי בדיקה מוקדמת חשובה מאין כמוה שמטרתה להבטיח שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי של הדירה (וכן, היו כבר מקרים בעבר, כולל בלתי צפויים ומפתיעים).
בדיקת זהות הבעלים תעשה בד"כ על ידי השוואת פרטי המוכר מול נסח הטאבו שהוא נסח הרישום מלשכת רישום המקרקעין. במידה שהרישום של הדירה מנוהל על ידי חברה משכנת או רשות מקרקעין ישראל (רמ"י), יש לבצע את ההשוואה הנ"ל מול הטופס המקביל של גורמים אלה הקרוי "אישור זכויות".
הערה מנהלית: למען הנוחות נתנסח כאן סביב "נסח טאבו" אבל הדברים נכונים בעיקרם גם לאישורי זכויות.
טיפ: עורכי דין שמתמחים בתחום דואגים להסתמך לא רק על נסח טאבו בתחילת הדרך אלא מוציאים גם נסח טאבו עדכני בסמוך לחתימה על החוזה (לאחר הבדיקות והמו"מ, בשביל לוודא שהשלמת העסקה נשענת על נסח מחייב). הוצאת נסח טאבו שני עשויה להיות חשובה בכדי לוודא שלא חלו שינויים בזכויות המוכרים ו/או במצב הרישומי של הנכס. בפרט אם חלף זמן משמעותי בין בדיקת זהות המוכר לחתימה על חוזה המכר.
פרטי הדירה
פרטי הבעלים הם לא המידע היחיד בנסח הטאבו שיכול ללמד על המצב של הזכויות בדירה. נסח הטאבו מכיל גם פרטים על אופן הבעלות. למשל, האם מדובר בחכירה לדורות או בעלות מלאה, האם הבניין נרשם כבית משותף עם תתי חלקות, האם בוצעה פרצלציה וכדומה.
אם הדירה נמצאת בבית משותף יש לעשות בדיקה משולבת של נסח הטאבו מול תיקהבית המשותף. בין השאר בשביל לקבל מידע לגבי חניות, מחסנים, גגות, גינות ושטחים משותפים נוספים ש"מוצמדים" לדירה. כך גם ניתן לגלות מידע אודות הבעלות בזכויות בנייה עתידיות.
טיפ: מוכרים רבים מציגים זכויות שונות של הנכס למרות שאינן רשומות בטאבו או במסמך אישור זכויות רשמי. למשל, "רק אנחנו משתמשים בגינה" או "החנייה הזו היא פרטית שלנו למרות שאין רישום על זה בגלל טעות של עו"ד לפני 20 שנה". כמובן שאין משמעות למצגים האלה אם הם אין להם ביטוי בנסח הטאבו או באישור הזכויות. טיפ נוסף, ככל שיש פערים בין מצג המוכר לנסח, יש לבחון מעתה והלאה כל "הבטחה" או "מצג" ברחל בתך הקטנה (מי שמזגזג פעם אחת, יכול לזגזג גם פעם שנייה, ודי לחכימא ברמיזה).
נסח הטאבו שופך אור על נושאים רבים חשובים בהקשר של הדירה כגון: שעבודים (לרבות משכנתה), הערות אזהרה כלפי צדדים שלישיים, הפקעות, עיקולים, צווי הריסה, צווי בית משפט, מינוי כונס נכסים, הערות שונות לפי חוק התכנון והבנייה ועוד.
עורך הדין המייצג את הרוכשים יבצע בד"כ בדיקות נוספות ככל שיידרש לפי נתוני הנכס וסוג הנכס. לדוגמה, בדיקות רלבנטיות במחלקת ההנדסה בעירייה, ברשם המשכונות וכדומה.
סוגי בעלויות בנכסים
- בעלות מלאה – בעלות מלאה היא הרמה הגבוהה ביותר של בעלות על נכס מקרקעין והיא נחשבת לנדירה יחסית משום שמרבית הקרקעות בישראל הן בחכירה.
- חכירה – השכרה ארוכת שנים של הקרקע מהמדינה, רשות הפיתוח או קק"ל. קרקעות אלה מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). חכירה ל-25 שנים ומעלה קרויה "חכירה לדורות". חכירה מהוונת היא חכירה שבה דמי החכירה שולמו לכל תקופת החכירה מראש (בד"כ בתמורה לקבלת הנחה משמעותית).
התחייבויות המוכר כלפי צדדים שלישיים
בדיקה חשובה שנעשית ברכישת דירה יד שנייה היא בדיקה של התחייבויות המוכר כלפי צדדים שלישיים. הדוגמה הנפוצה היא כמובן התחייבות מול הבנק במקרה של הלוואת משכנתה על הנכס (העברת הזכויות תתאפשר רק לאחר הסדרת הנושא מול הבנק ופירעון המשכנתה).
התחייבויות נוספות יכולות להיות שעובדים, זכויות של צדדים שלישיים וכדומה. למשל, הנכס הועבר במתנה מהורה לילד ונרשמה עליו הערת אזהרה לפיה יש איסור למכור אותו לצד שלישי לתקופה מסוימת. התחייבות מסוג זה תפגע באפשרות לעשות עסקת מכר בדירה כל אימת שהתקופה לא הסתיימה או שההערה לא הוסרה מהרישום.
תיק בית משותף
במידה שאתם מעוניינים לרכוש דירה בבית משותף, יש להוציא במסגרת הבדיקות המקדימות גם את תיק הבית המשותף. הוצאת תיק הבית המשותף נעשית מול הרשות המקומית והנושאים המרכזיים שנבחנים בו הם:
- תשריט הבית המשותף – האם המיקום של הדירה בפועל תואם את התשריט של הבית המשותף והאם נסח המקרקעין תואם את מספר הזיהוי של הדירה.
- הצמדות – האם המחסנים והחניות אשר משויכים לדירה אכן מופיעים בהתאמה בתשריט.
- תקנון הבית המשותף – תקנון הבית המשותף הוא מסמך מוסכם בין הדיירים שמגדיר את ההתנהלות בבניין, תהליכי קבלת החלטות והצמדות שונות של שטחים משותפים.
תיק בניין
תיק הבניין נמצא בוועדה לתכנון ובנייה וכלולים בו פרטים ומידעים שונים לגבי היתר הבנייה הנוכחי והיתרי בנייה שניתנו לדיירי הבניין במהלך השנים. כולל חריגות בנייה ככל שישנן וכמובן אישור שהבניין לא מסוכן למגורים . תיק הבניין כולל בתוכו גם חומרים אדריכליים אשר דורשים לעתים פרשנות מקצועית של מומחים כמו אדריכלים או שמאים.
טיפ: חפשו את רשימת המבנים המסוכנים המתפרסמת על ידי העירייה והשוו כתובת המקרקעין לרשימה.
מה עושים עם חריגות בנייה?
דירות רבות מוצעות למכירה כשיש בהן חריגות בנייה, בין אם במודעות מלאה של המוכרים ובין אם לאו. הקונים חייבים לדעת על כל חריגת בנייה וזאת משום שהדבר עלול להערים קשיים לא מעטים. חריגות בנייה יכולות להיות, למשל, סגירת מרפסת באופן לא חוקי, הוספת בנייה בעלייה הגג, מחסן שנהנה ללא היתר ועוד.
חריגת בנייה עלולה לגרור צווי הריסה, קנסות, חיובים נוספים של היטל השבחה או ארנונה ואפילו קושי משמעותי בקבלת משכנתה. חריגות בנייה מסוימות ימנעו את השימוש בנכס עד שיוסדרו. זאת, עוד מבלי לציין שחריגות בנייה הן עבירות בנייה שמגלמות גם אלמנט פלילי.
איך יודעים על חריגות בנייה?
ניתן לברר אודות חריגות בנייה בנסח הטאבו ולעתים מידע ברמה בסיסית יהיה מצוי באתר האינטרנט של הרשות המקומית (אם כי לעתים קרובות לא יהיה זה מידע שלם ומלא). הכתובת העיקרית לחריגות בנייה היא מחלקת ההנדסה של הרשות המקומית ועורכי דין בד"כ מקפידים לבצע את הבדיקה הנ"ל לפני החתימה על העסקה ובשלב המוקדם ביותר. תיק הבנייה או הפיקוח במחלקת ההנדסה ו/או הרישוי מאפשר להשוות בין היתר הבנייה למצב בפועל ולראות בקשות שהוגשו על ידי הדיירים לאורך השני למתן היתרי בנייה. כולל צווים רלבנטיים או התראות. כך גם המסמכים במחלקת ההנדסה כוללים תיעוד של דו"חות פקחים, תכתובות, מכתבי התראות, בקשות תכנוניות וכו'.
קראו עוד על הרחבה על חריגות בנייה בדירה יד שנייה >>
